Tháng 5/2026, chính sách bất động sản Trung Quốc tiếp tục duy trì định hướng nới lỏng. Ở cấp trung ương, Quốc vụ viện đã thông qua Quy hoạch '15-5' về cải tạo đô thị, đặt ra các mục tiêu định lượng về cải tạo đường ống, nhà cũ và khu dân cư cũ, với tổng quy mô đầu tư dự kiến lên tới 15 nghìn tỷ NDT. Động thái này được kỳ vọng sẽ trở thành công cụ quan trọng để ổn định đầu tư bất động sản và kích thích nhu cầu nội địa. Cùng với đó, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) tiếp tục duy trì chính sách tiền tệ nới lỏng vừa phải, giữ lãi suất cho vay cơ bản (LPR) ở mức thấp lịch sử: LPR kỳ hạn 1 năm là 3% và LPR kỳ hạn trên 5 năm là 3,5%.
Địa phương ban hành 47 chính sách điều tiết, tập trung vào quỹ công tích và trợ cấp mua nhà
Theo thống kê của Trung tâm Nghiên cứu Hiệp hội Bất động sản Trung Quốc, trong tháng 5/2026, các địa phương đã ban hành tổng cộng 47 chính sách điều tiết bất động sản. Trong đó, có 41 chính sách nới lỏng, chủ yếu liên quan đến tối ưu hóa chính sách cho vay và rút tiền từ quỹ công tích, phát trợ cấp mua nhà và thúc đẩy chương trình 'đổi cũ lấy mới'. Hai chính sách trung tính liên quan đến điều chỉnh phương thức bảo đảm nhà ở công cộng và mua lại nhà ở thương mại tồn kho để làm nhà ở cho thuê giá rẻ. Bốn chính sách thắt chặt tập trung vào giám sát giá bán nhà ở thương mại, quản lý hành vi môi giới trên mạng xã hội, quản lý thị trường cho thuê nhà ở và tăng thuế trước bạ đối với nhà ở cao cấp.
Quỹ công tích: Nâng hạn mức cho vay tối đa, mở rộng đối tượng và hình thức hỗ trợ
Chính sách quỹ công tích là một trong hai trọng tâm chính. Nhiều thành phố như Tô Châu, Huệ Châu, Quảng Châu, Duy Phường, Tam Minh đã đồng loạt nâng hạn mức cho vay tối đa. Cụ thể, Tô Châu nâng hạn mức cho vay tối đa của quỹ công tích lên 1,5 triệu NDT cho cá nhân và 2 triệu NDT cho hộ gia đình; Huệ Châu nâng lên 1 triệu NDT cho cá nhân và 1,5 triệu NDT cho hộ gia đình; Duy Phường cho phép hộ gia đình có nhiều con hoặc mua nhà ở chất lượng cao vay tối đa 1,8 triệu NDT. Quảng Châu nới lỏng đáng kể điều kiện chuyển đổi từ vay thương mại sang vay quỹ công tích, bỏ giới hạn ngân hàng thương mại ban đầu và yêu cầu 'nhà duy nhất', đồng thời mở rộng đối tượng áp dụng ra toàn bộ Vùng Vịnh Lớn và Vành đai Đô thị Quảng Châu. Hạ Môn bổ sung cho phép rút quỹ công tích để trang trí nhà ở và mua chỗ đỗ xe; Lục An hỗ trợ rút quỹ công tích để trả trực tiếp tiền đặt cọc mua nhà.
Trợ cấp mua nhà và 'đổi cũ lấy mới': Quảng Châu dẫn đầu với gói trợ cấp 200 triệu NDT
Trợ cấp mua nhà và chương trình 'đổi cũ lấy mới' là trọng tâm thứ hai. Quảng Châu là địa phương đi đầu khi tung ra gói trợ cấp đặc biệt 'bán cũ mua mới' với tổng quy mô 200 triệu NDT, mức trợ cấp tối đa 30.000 NDT cho một căn nhà. Liêu Thành phát hành phiếu tiêu dùng 'đổi cũ lấy mới' với mức trợ cấp 1% tổng giá nhà mới. Bao Đầu trợ cấp 2-3% tổng giá nhà cho người mua nhà đầu tiên và gia đình có nhiều con. Châu Đức Hồng trợ cấp 24-27% thuế trước bạ khi mua nhà. Giang Âm hỗ trợ 15% giá trị căn nhà cho các gia đình có nhu cầu nhà ở cơ bản. Hồ Nam áp dụng phương thức xác định số lượng nhà ở theo đơn vị huyện/thị, giảm một căn và triển khai toàn diện hình thức 'thế chấp kèm chuyển nhượng' cho nhà ở cũ. Phật Sơn cho phép nhà ở tự kinh doanh sau khi nộp đủ tiền sử dụng đất có thể chuyển thành nhà ở thương mại để bán.
Chính sách đất đai: Hướng dẫn bổ sung tiền sử dụng đất để chuyển đổi mục đích sử dụng
Về chính sách đất đai, trọng tâm là khai thác tài sản tự kinh doanh tồn kho và tối ưu hóa quy tắc tính tiền sử dụng đất. Quảng Châu ban hành quy tắc chuyển đổi nhà ở tự kinh doanh sang nhà ở có thể bán, cho phép nộp bổ sung tiền sử dụng đất để chuyển đổi, với nguyên tắc lấy chênh lệch giữa giá đất tại thời điểm cũ và mới, tạo lộ trình rõ ràng cho doanh nghiệp khai thác tài sản tồn kho.
Chính sách nhân tài và dân số: Hỗ trợ mạnh mẽ cho người có trình độ cao
Chính sách nhân tài và dân số tập trung vào tăng cường trợ cấp mua nhà và phát phiếu mua nhà cho nhân tài. Giang Âm phát phiếu mua nhà từ 80.000 đến 400.000 NDT cho nhân tài từ trình độ cao đẳng đến tiến sĩ. Hoài An hỗ trợ cho vay quỹ công tích với hạn mức gấp 1,5 đến 4 lần mức tối đa cho các loại nhân tài. Tô Châu công nhận thời gian cư trú tại Nam Kinh, Vô Tích, Thường Châu và Trấn Giang tương đương với thời gian cư trú tại Tô Châu, nới lỏng điều kiện đăng ký hộ khẩu.
Quy hoạch '15-5' và chính sách cải tạo đô thị: Định hướng phát triển bền vững
Trong lĩnh vực quy hoạch '15-5', các tỉnh như Hà Nam, Thâm Quyến, Quảng Châu đã ban hành văn bản, hệ thống hóa lộ trình phát triển bất động sản trong 5 năm tới. Hà Nam đề xuất tối ưu hóa nguồn cung nhà ở bảo đảm, khám phá chuyển đổi có trật tự giữa nhà ở bán và nhà ở cho thuê, thúc đẩy chuyển đổi mô hình phát triển bất động sản, đẩy mạnh bán nhà hiện hữu và thiết lập hệ thống quản lý an toàn vòng đời nhà ở. Thâm Quyến nhấn mạnh thiết lập cơ chế liên kết giữa 'người, nhà, đất, tiền', tăng cường cung cấp đất ở chất lượng cao tại khu vực trung tâm, xây dựng 'nhà tốt' và hoàn thiện hệ thống bảo đảm nhà ở với ba trụ cột: nhà ở công cộng cho thuê, nhà ở cho thuê giá rẻ và nhà ở bảo đảm dạng bán. Quảng Châu xác định mục tiêu cải tạo có phân loại 75 làng trong đô thị, thúc đẩy cải tạo khu dân cư cũ và tự nguyện cải tạo nhà cũ, huy động đa dạng nguồn lực để có nhà ở cho thuê giá rẻ.
Chính sách thắt chặt: Giám sát giá và quản lý thị trường cho thuê
Chính sách thắt chặt bao gồm: Thanh Viễn tăng cường giám sát giá bán nhà ở thương mại mới, yêu cầu giá ký hợp đồng không được cao hơn giá niêm yết và nếu giảm quá 15% so với giá niêm yết phải đăng ký lại. Ninh Ba đưa các tài khoản mạng xã hội về bất động sản vào phạm vi quản lý của tổ chức môi giới, yêu cầu đăng ký và chuẩn hóa hành vi môi giới. Thành Đô thông qua 'Quy chế Cho thuê Nhà ở', cấm chia phòng và cho thuê theo giường, thiết lập tài khoản giám sát vốn.
Triển vọng chính sách: Cải tạo đô thị bước vào giai đoạn giải ngân, mua lại nhà tồn kho tăng tốc
Về triển vọng chính sách, ở cấp trung ương, cải tạo đô thị sẽ bước vào giai đoạn giải ngân vốn. Ngày 22/5, Bộ Tài chính và Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị-Nông thôn đã công bố danh sách 15 thành phố được hỗ trợ tài chính trung ương năm 2026, bao gồm Tấn Thành, An Sơn, Trường Xuân, Vô Tích, Ninh Ba, Mã An Sơn, Tuyền Châu, Yên Đài, Lạc Dương, Kinh Châu, Thâm Quyến, Quế Lâm, Quý Dương, Côn Minh, Ngân Xuyên. Các thành phố được chọn sẽ nhận trợ cấp định mức tối đa 800 triệu NDT (miền Đông), 1 tỷ NDT (miền Trung) và 1,2 tỷ NDT (miền Tây). Sau khi kết thúc thời gian công bố (28/5), các thành phố sẽ xây dựng phương án thực hiện và giải ngân vốn, dự kiến quý III sẽ có một loạt dự án mẫu khởi động. Bên cạnh đó, Bộ Tài chính xác nhận tiếp tục thực hiện chính sách phát hành trái phiếu đặc biệt hỗ trợ mua lại nhà ở thương mại tồn kho làm nhà ở bảo đảm, dự kiến việc mua lại sẽ tăng tốc khi hạn mức trái phiếu được phân bổ và phương án địa phương được phê duyệt. Hệ thống 'lương hưu nhà ở' cũng sẽ được đẩy nhanh thí điểm, với 22 thành phố như Thượng Hải đang thử nghiệm ba chế độ: kiểm tra nhà ở, lương hưu nhà ở và bảo hiểm nhà ở.
Ở cấp địa phương, thị trường bất động sản tháng 5 tiếp tục phân hóa rõ rệt. Giao dịch nhà mới tại các thành phố trọng điểm tăng nhẹ theo tháng, với các thành phố tuyến một dẫn đầu; giao dịch nhà cũ tăng gần 20% so với cùng kỳ, Bắc Kinh và Thượng Hải đạt mức cao nhất trong những năm gần đây. Giá nhà mới trung bình tại 100 thành phố tăng nhẹ theo tháng, các thành phố tuyến một và tuyến hai lõi tăng so với cùng kỳ, trong khi các thành phố tuyến ba, bốn giảm cả theo tháng và theo năm, một số thành phố có chu kỳ tiêu thụ vượt quá 50 tháng. Dự báo, các thành phố tuyến một và tuyến hai lõi sẽ tập trung vào quản lý kỳ vọng dài hạn, tiếp tục điều chỉnh quỹ công tích và trợ cấp 'đổi cũ lấy mới' để thông suốt chuỗi trao đổi. Các thành phố tuyến hai thường và tuyến ba, bốn sẽ ưu tiên giảm tồn kho và phòng ngừa rủi ro, kiểm soát chặt nguồn cung đất đai, tăng cường mua lại nhà tồn kho và hỗ trợ nhu cầu mua nhà lần đầu và gia đình có nhiều con.
Theo Tonghuashun Finance
Ảnh: OleksandrPidvalnyi / Pixabay
