Áp lực từ KPI tiêu thụ, thu hồi vốn và chuyển đổi mô hình kinh doanh khiến hơn 40 doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc thay đổi nhân sự cấp cao từ đầu năm đến nay, trong đó có nhiều tập đoàn nhà nước và tư nhân lớn. Theo thống kê chưa đầy đủ của First Financial, tính đến giữa tháng 6/2026, đã có hơn 40 doanh nghiệp bất động sản thực hiện điều chỉnh nhân sự cấp cao, bao gồm các doanh nghiệp trung ương, doanh nghiệp nhà nước địa phương, doanh nghiệp tư nhân và doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Hàng loạt doanh nghiệp nhà nước thay đổi lãnh đạo

Ngày 16/6/2026, Công ty Cổ phần Thủ Khai (600376.SH) thông báo Li Yan chuyển sang làm việc tại đơn vị cấp thành phố Bắc Kinh, giữ chức Chủ tịch Hội đồng Chấp hành Liên đoàn Người khuyết tật Bắc Kinh. Trước đó, ngày 11/6, Li Yan đã nộp đơn từ chức Pháp nhân đại diện, Chủ tịch Hội đồng quản trị, thành viên HĐQT và các chức vụ liên quan, không còn giữ bất kỳ vị trí nào tại công ty và công ty con. Trong thời gian khuyết Chủ tịch, HĐQT nhất trí bầu Zhao Longjie, Giám đốc kiêm Bí thư Đảng ủy, tạm thời đảm nhiệm quyền Chủ tịch và Pháp nhân đại diện.

Thủ Khai, doanh nghiệp nhà nước trực thuộc Ủy ban Quản lý Tài sản Nhà nước Bắc Kinh, từng được mệnh danh là 'ông lớn bất động sản thủ đô'. Li Yan gia nhập Thủ Khai từ năm 2016, giữ các chức vụ Tổng giám đốc, Phó Chủ tịch, và từ tháng 8/2019 là Chủ tịch. Năm 2021, doanh nghiệp này ghi nhận doanh số ký hợp đồng 114,9 tỷ NDT, nhưng từ năm 2022 bắt đầu thua lỗ, lũy kế bốn năm đến 2025 vượt 20 tỷ NDT, doanh số giảm xuống mức hàng chục tỷ.

Tháng 9/2025, nhờ công ty con gián tiếp nắm 0,3% cổ phần Yushu Technology, cổ phiếu Thủ Khai từng tăng trần 9 phiên liên tiếp, nhưng sau đó giảm xuống còn 3,45 NDT/cổ phiếu. Doanh nghiệp cho biết sẽ tập trung vào 'phòng ngừa rủi ro, tăng cường quản lý, chuyển đổi mô hình', đảm bảo an toàn dòng tiền và kiểm soát lỗ, đồng thời cải cách chế độ lương thưởng gắn với hiệu quả và giá trị dài hạn.

Cùng trong tháng 6, nhiều doanh nghiệp bất động sản nhà nước khác cũng có biến động nhân sự, bao gồm Trung Giao Phát triển (000736.SZ) và Tân Đầu Thành Khai (600322.SH). Ngày 4/6, Wang Yao từ chức Chủ tịch HĐQT và mọi chức vụ khác tại Trung Giao Phát triển vì lý do cá nhân. Trung Giao Phát triển từng bị cảnh báo hủy niêm yết do thua lỗ liên tục từ năm 2023, nhưng đã chuyển tài sản và nợ cho cổ đông kiểm soát để tự cứu. Ngày 3/6/2026, công ty được gỡ cảnh báo hủy niêm yết, đổi tên thành Trung Giao Phát triển, mã chứng khoán giữ nguyên 000736.

Hơn 40 doanh nghiệp điều chỉnh nhân sự nửa đầu năm

Trong tháng 6/2026, ngoài Thủ Khai, Trung Giao Phát triển và Tân Đầu Thành Khai, còn có Lục Địa Khống Cổ (600606.SH), Viễn Đại Trú Công (02163.HK), Thành Đầu Khống Cổ (600649.SH), *ST Hoa Hạnh (600340.SH) và các doanh nghiệp khác, tổng cộng 10 công ty thông báo thay đổi nhân sự cấp cao, bao gồm Phó Tổng giám đốc, thành viên HĐQT không điều hành. Trong đó, Phó Tổng giám đốc Lục Địa Khống Cổ, Lu Xinye, nghỉ hưu theo tuổi; người sáng lập Viễn Đại Trú Công, Zhang Jian, từ chức Giám đốc điều hành để hỗ trợ công ty tái niêm yết; Wang Wei, thành viên HĐQT của Hoa Hạ Hạnh Phúc thuộc 'hệ Ping An', từ chức vì lý do cá nhân.

Tính từ đầu năm đến nay, hơn 40 doanh nghiệp bất động sản đã có biến động nhân sự cấp cao, bao gồm Vạn Khoa A (000002.SZ), Lục Thành Trung Quốc (03900.HK), Chiêu Thương Xà Khẩu (001979.SZ) và các doanh nghiệp quy mô lớn, cũng như Vinh Thịnh Phát triển (002146.SZ), Kim Khoa Địa sản (000656.SZ), Thái Hòa Tập đoàn (000732.SZ) và các doanh nghiệp gặp khó khăn.

Theo Liu Shui, Giám đốc Nghiên cứu Doanh nghiệp của Viện Nghiên cứu Trung Chỉ, có bốn nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này. Thứ nhất, do ngành điều chỉnh sâu, năm 2025 hơn 60% doanh nghiệp bất động sản niêm yết thua lỗ, KPI tiêu thụ và thu hồi vốn gây áp lực trực tiếp lên ban lãnh đạo. Thứ hai, quy mô thị trường thu hẹp buộc nhiều doanh nghiệp tái cấu trúc, tập trung quyền lực về trụ sở chính, sáp nhập hoặc xóa bỏ khu vực, khiến các lãnh đạo liên quan bị cắt giảm. Thứ ba, chuyển đổi chiến lược từ mở rộng sang vận hành tài sản hiện có đòi hỏi năng lực quản lý tinh gọn, khai thác tài sản, kiểm soát dòng tiền và nâng cao chất lượng sản phẩm, khiến đội ngũ cũ không còn phù hợp. Thứ tư, cơ chế đánh giá và trách nhiệm giải trình tại các doanh nghiệp nhà nước trở nên chặt chẽ hơn.

Liu Shui cũng chỉ ra những thách thức phổ biến mà lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt: tổ chức phẳng hóa, quyền lực tập trung lên cấp trên; chế độ thưởng phạt gắn với trách nhiệm, có thể tạm dừng hoặc truy thu lương thưởng nếu vi phạm; và cơ chế giám sát, kiểm toán nội bộ ngày càng nghiêm ngặt. Đối với lãnh đạo doanh nghiệp tư nhân, tình hình còn khó khăn hơn: chủ doanh nghiệp siết chặt quyền kiểm soát tài chính, nhân sự và đất đai, khiến nhiều nhà quản lý chuyên nghiệp phải rời đi; khi doanh nghiệp gặp rủi ro, họ không chỉ mất việc mà còn có thể đối mặt với kiện tụng hoặc rủi ro hình sự.

Giới chuyên gia cho rằng, để thích ứng với chu kỳ mới, doanh nghiệp bất động sản cần tuyển dụng những người có kinh nghiệm tổng hợp về sản phẩm, tiếp thị và số hóa, đồng thời có khả năng điều chỉnh chiến lược linh hoạt và tìm ra hướng đi mới.

Theo Sohu

Ảnh: Max Vakhtbovych / Pexels