Báo cáo mới nhất từ 观点网 cho thấy, trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 6 năm 2026, thị trường bất động sản Trung Quốc chứng kiến sự thay đổi rõ rệt trong chiến lược phát triển quỹ đất của các doanh nghiệp. Các công ty địa ốc chủ yếu tập trung vào việc xử lý quỹ đất tồn kho, ưu tiên tái cơ cấu và bổ sung có chọn lọc, thay vì mở rộng ồ ạt.
Chiến lược 'tồn kho - bổ sung' và sự phân hóa giữa các thành phố
Theo báo cáo, các doanh nghiệp đang áp dụng chiến lược 'tồn kho là chính, bổ sung có chọn lọc' để đầu tư. Tỷ lệ quỹ đất chất lượng cao tại các thành phố cốt lõi sẽ quyết định trực tiếp đến khả năng phục hồi kinh doanh của doanh nghiệp. Những công ty có quỹ đất mất cân bằng, tỷ lệ đất kém hiệu quả cao sẽ phải đối mặt với chu kỳ thanh lọc tài sản kéo dài, trong khi các doanh nghiệp nắm giữ quỹ đất chất lượng tại thành phố cốt lõi sẽ phục hồi trước.
Về nguồn cung đất ở, trong kỳ báo cáo (26/05 - 16/06/2026), tổng diện tích sàn quy hoạch đất ở tại các thành phố cấp 1, 2, 3 đạt 2.260,84 triệu mét vuông, tăng 27,63% so với kỳ trước. Tuy nhiên, sự phân hóa giữa các cấp thành phố khá rõ rệt: thành phố cấp 2 dẫn đầu về tốc độ tăng trưởng diện tích sàn cung ứng, nhưng giá khởi điểm trên mỗi mét vuông lại giảm mạnh, thể hiện đặc điểm 'lượng tăng, giá giảm'. Trong khi đó, thành phố cấp 3 chiếm hơn 60% về số lô đất và diện tích sàn, cho thấy trọng tâm cung ứng đất đang dịch chuyển xuống các thành phố nhỏ hơn.
Cơ cấu chủ thể mua đất: doanh nghiệp nhà nước chiếm ưu thế, dân doanh dần quay lại
Báo cáo chỉ ra rằng, các doanh nghiệp trung ương và địa phương (央企, 国企) vẫn là lực lượng chủ lực trong việc mua các lô đất chất lượng cao. Các tập đoàn hàng đầu như Poly, China Overseas, C&D nhờ lợi thế tài chính đã giành được nhiều lô đất cốt lõi. Tuy nhiên, sự tham gia của các doanh nghiệp dân doanh (民营房企) cũng tăng lên đáng kể. Với sự phục hồi niềm tin thị trường và cải thiện môi trường tài chính, nhiều doanh nghiệp dân doanh chất lượng cao có thể quay lại thị trường đất đai, nhưng đầu tư của họ sẽ thận trọng hơn, tập trung vào các thành phố và lĩnh vực sản phẩm mà họ am hiểu.
Cạnh tranh phân hóa: đất cốt lõi đấu giá sôi động, đất ngoại vi chỉ đạt giá sàn
Thị trường đất đai ghi nhận sự phân hóa rõ rệt. Các lô đất không phải cốt lõi, có độ hấp dẫn thấp chủ yếu được các doanh nghiệp địa phương và nền tảng đầu tư công (城投) mua với giá sàn nhằm đảm bảo nhịp độ cung ứng. Ví dụ, tại Bắc Kinh, các lô đất đạt giá sàn đều do các chủ thể nhà nước địa phương như Beijing Urban Construction, Shunyi City Development, Future Science City Changxin Real Estate mua lại. Ngược lại, các lô đất cốt lõi chất lượng cao thu hút sự cạnh tranh gay gắt từ các doanh nghiệp đầu ngành trung ương, dân doanh và các công ty địa ốc khu vực.
Theo 观点网
