Đa dạng hóa kênh xử lý nợ xấu bất động sản Trung Quốc: Từ gói nợ đến nhà trực tuyến

Kể từ tháng 7/2026, các ngân hàng Trung Quốc đã hành loạt triển khai các biện pháp đa dạng hóa xử lý nợ xấu bất động sản. Zhongyuan Bank niêm yết gói nợ đặc biệt gần 250 tỷ NDT tại Bắc Kinh, Nanjing Bank phát hành chứng khoán hóa nợ xấu cá nhân 1,33 tỷ NDT, còn Ningxia Bank và nhiều ngân hàng khác mở cửa hàng tài sản trên JD.com để bán trực tiếp nhà đất thế chấp. Các kênh này đang hình thành một hệ thống xử lý nợ xấu bất động sản đa cấp, từ bán buôn đến bán lẻ.

Những giao dịch nợ xấu quy mô lớn

Trong lĩnh vực đối với doanh nghiệp, thương vụ đáng chú ý nhất đến từ Zhongyuan Bank. Cuối tháng 6/2026, ngân hàng này đã đưa lên sàn giao dịch Bắc Kinh một gói nợ đặc biệt với tổng quyền đòi nợ khoảng 248,66 tỷ NDT, trong đó vốn gốc 186,33 tỷ NDT và lãi 62,18 tỷ NDT. Gói nợ tập trung vào nợ xấu đối với doanh nghiệp, với tỷ trọng lớn nhất là các khoản vay bất động sản. Năm dự án lớn nhất chiếm gần 40% tổng giá trị (93,5 tỷ NDT), trong khi nợ ngoài tỉnh chiếm hơn 30% (khoảng 80 tỷ NDT). Các con nợ bao gồm Sichuan Blu-ray, Kunming Sunac, Henan Jingrui, Jianye Group, Zhengzhou Mingmen và Changlv Group. Hơn một nửa số tài sản đã ở giai đoạn thi hành án. Dong Ximiao, chuyên gia kinh tế trưởng tại China Merchants Bank, cho biết gói nợ này là khoản nợ tồn đọng từ việc sáp nhập ba ngân hàng vào năm 2022, và việc gọi là 'tài sản đặc biệt' thay vì 'nợ xấu' nhằm giảm kỳ vọng tiêu cực trên thị trường và mở rộng nhà đầu tư tiềm năng.

Các ngân hàng cổ phần cũng tăng cường xử lý. Ping An Bank vào tháng 5/2026 đã đăng thông báo chào bán ba khoản nợ xấu của Aoyuan Group và các công ty khác trên nền tảng giao dịch ngân hàng, với tổng giá trị nợ hơn 10,64 tỷ NDT, thời gian quá hạn trung bình trên 1.500 ngày, tài sản thế chấp bao gồm khách sạn 5 sao và bất động sản thương mại. Shanghai Branch của Beijing Bank cũng chuyển nhượng một khoản nợ xấu bất động sản trị giá khoảng 9,3 tỷ NDT theo hình thức chuyển nhượng đơn lẻ.

Số liệu tổng thể từ nền tảng giao dịch ngân hàng cho thấy, trong tháng 6/2026, tổng số nợ xấu được các tổ chức tài chính niêm yết chuyển nhượng đạt 567 tỷ NDT (cả gốc và lãi), tăng 5,3% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, nợ xấu bán lẻ chiếm 418 tỷ NDT, nợ xấu đối với doanh nghiệp là 148 tỷ NDT.

Trong lĩnh vực chứng khoán hóa, quy mô chứng khoán hóa nợ xấu cũng mở rộng. Tháng 6/2026, Nanjing Bank phát hành 'Xinhang 2026 First Phase Non-performing Asset-backed Securities' với quy mô 1,33 tỷ NDT, tài sản cơ sở là các khoản vay thế chấp nhà ở cá nhân không có khả năng trả nợ. Đây là lần đầu tiên Nanjing Bank phát hành chứng khoán hóa nợ xấu thế chấp nhà ở. Ngoài ra, Bank of Communications có kế hoạch đăng ký 65 tỷ NDT cho dòng sản phẩm 'Jiaocheng', dự kiến phát hành 8–12 đợt, tài sản cơ sở bao gồm nợ thẻ tín dụng và nợ thế chấp nhà ở.

Mô hình 'nhà trực tuyến' đang nổi lên

Nếu như chuyển nhượng gói nợ và chứng khoán hóa là kênh 'bán buôn' giữa các tổ chức, thì mô hình bán trực tiếp tài sản thế chấp qua nền tảng thương mại điện tử (được gọi là 'nhà trực tuyến' hay 'nhà ngân hàng cung cấp trực tiếp') là kênh 'bán lẻ' hướng đến người tiêu dùng cuối cùng. Mô hình này đang dần trở thành một phần quan trọng trong hệ thống xử lý nợ xấu của ngân hàng.

Đầu tháng 7/2026, Ningxia Bank thông báo khai trương cửa hàng tài sản chính thức trên JD.com, tập trung rao bán các tài sản thế chấp như nhà ở, cửa hàng, nhà xưởng tại Ngân Hạ và toàn tỉnh. Tất cả tài sản đều thuộc sở hữu của Ningxia Bank. Giá khởi điểm từ vài trăm nghìn đến vài triệu NDT. Theo ghi nhận, giá bán trực tiếp của ngân hàng thường thấp hơn thị trường từ 20% đến 30%. Ví dụ, một căn hộ diện tích 195,95 mét vuông tại Ngân Hạ có giá khởi điểm 55,7 vạn NDT, tương đương 2.843 NDT/mét vuông, trong khi căn hộ cùng khu vực trên thị trường thứ cấp niêm yết khoảng 4.724 NDT/mét vuông.

Các chuyên gia trong ngành cho biết, có hai kênh truyền thống để ngân hàng xử lý tài sản thế chấp: một là đấu giá tư pháp, nhưng quy trình kéo dài, thường mất hơn hai năm từ khi khởi kiện đến khi giải tỏa; hai là chuyển nhượng cho các công ty quản lý tài sản (AMC), nhưng thường bị chiết khấu lớn. Mô hình bán trực tuyến loại bỏ các khâu trung gian, về lý thuyết có thể giảm chi phí và đẩy nhanh thu hồi vốn. Do đó, không chỉ Ningxia Bank, mà Jiangxi Bank, Ningxia Huanghe Rural Commercial Bank, Heihe Rural Commercial Bank, Liaoning Rural Commercial Bank cũng đã và đang sử dụng nền tảng thương mại điện tử để xử lý tài sản thế chấp.

Tuy nhiên, mô hình này cũng đối mặt với thách thức. Do sự khác biệt về vị trí địa lý và giá trị, tình hình đấu giá 'không đồng đều': một số bất động sản được trả giá nhiều lần và bán với giá cao hơn, nhưng nhiều tài sản lại bị đấu giá không thành công do không có người mua. Zeng Gang, Phó giám đốc Phòng thí nghiệm Tài chính và Phát triển Quốc gia, nhận định rằng việc ngân hàng bán nhà trực tuyến có một số ưu điểm: so với đấu giá tư pháp truyền thống, tài sản bán trực tiếp của ngân hàng có minh bạch về quyền sở hữu cao hơn, không tồn tại tranh chấp nợ cũ; loại bỏ phí trung gian, giá cả cạnh tranh hơn; và được đảm bảo bởi uy tín ngân hàng, quy trình giao dịch chuẩn mực. Tuy nhiên, ông cũng cảnh báo rằng do sức hấp dẫn thị trường hạn chế, nhiều tài sản nằm ở khu vực có nhu cầu yếu hoặc có niên đại cũ, chất lượng kém, dẫn đến tỷ lệ đấu giá không thành cao. Nhà phân tích Liao Hekai từ Jingle Functions cho rằng, mô hình bán trực tuyến tài sản thế chấp giúp rút ngắn khâu trung gian và mở rộng nhóm khách hàng, nhưng nó phù hợp hơn với các tài sản nhỏ, chất lượng cao và khó trở thành phương thức xử lý chính.

Hệ thống xử lý đa cấp đang hình thành

Từ thực tế ngành, các ngân hàng Trung Quốc hiện nay đã xây dựng một hệ thống xử lý nợ xấu bất động sản đa cấp hoàn chỉnh. Zeng Gang giải thích rằng hệ thống này bao gồm hai hướng: 'hấp thụ nội bảng' và 'chuyển nhượng ra ngoại bảng'. Hấp thụ nội bảng bao gồm tự thu hồi và xóa nợ, trong khi chuyển nhượng ra ngoại bảng bao gồm chuyển nhượng gói nợ cho AMC, chứng khoán hóa nợ xấu, chuyển nợ thành vốn cổ phần và bán tài sản thế chấp trực tiếp. Các công ty như CITIC Financial Assets dự kiến phát hành nhiều loại chứng khoán hóa như ABS nợ xấu, CMBS, REITs-like tại Sở giao dịch chứng khoán Thượng Hải, với tổng quy mô không quá 200 tỷ NDT, trong đó ABS nợ xấu dự kiến đăng ký không quá 100 tỷ NDT. China Orient cũng đã thực hiện đấu thầu chứng khoán hóa tại Sở giao dịch chứng khoán Thượng Hải với quy mô phát hành không quá 650 tỷ NDT.

Theo số liệu thị trường, năm 2025, năm AMC lớn nhất đã tham gia 236 dự án cứu trợ bất động sản, giúp giải cứu tài sản trị giá 584,7 tỷ NDT, thúc đẩy bàn giao 78.300 căn nhà, và hóa giải rủi ro tồn đọng của các tổ chức tài chính trị giá 121,6 tỷ NDT. Một số tổ chức ước tính rằng ngành AMC có thể triển khai hàng trăm tỷ NDT mỗi năm cho bất động sản.

Về chính sách, thí điểm chuyển nhượng nợ xấu đã được gia hạn đến cuối năm 2026, và phí dịch vụ niêm yết được miễn tạm thời, giúp giảm chi phí xử lý cho ngân hàng. Ngoài ra, cơ quan quản lý đang thúc đẩy thường xuyên hóa các công cụ như chứng khoán hóa, mở rộng kênh chuyển nhượng gói nợ theo từng giai đoạn, xây dựng cơ chế xử lý đa dạng, dựa trên pháp luật và chuyên nghiệp. Theo cơ chế điều phối tài chính bất động sản, các khoản vay 'danh sách trắng' được ngân hàng thương mại phê duyệt đã tăng lên hàng nghìn tỷ NDT.

Các nhà quản lý ngân hàng tại các cuộc họp báo cáo kết quả kinh doanh thường niên trước đó cho biết, chất lượng tài sản bất động sản sẽ còn chịu áp lực trong ngắn hạn, nhưng dài hạn sẽ ổn định. Với nhu cầu tín dụng mới từ cải tạo đô thị và xây dựng nhà ở xã hội, cùng với sự thanh lý có trật tự của rủi ro tồn đọng, cơ cấu kinh doanh bất động sản của ngân hàng sẽ dần được tối ưu hóa.

Theo Sina