Ngày 8/7/2026, tại Diễn đàn Tiền Hải Thâm Quyến,邢自强 (Xing Ziqiang), nhà kinh tế trưởng của Morgan Stanley tại Trung Quốc, đưa ra nhận định: thị trường bất động sản Trung Quốc đã bước vào năm thứ 6 điều chỉnh, và dựa trên kinh nghiệm lịch sử của chu kỳ bất động sản toàn cầu, giai đoạn thanh lọc giảm tốc có khả năng sắp kết thúc, thị trường không còn xa điểm ổn định.

Ba căn cứ cho nhận định 'sắp kết thúc'

Theo thống kê của IMF về hơn 20 lần vỡ bong bóng bất động sản trên toàn cầu trong 50 năm qua, thời gian trung bình từ đỉnh giá thực tế đến đáy là khoảng 6 năm, trung vị là 5,8 năm. Ví dụ, sau cuộc khủng hoảng dưới chuẩn năm 2006 tại Mỹ, giá nhà từ đỉnh xuống đáy mất 6 năm, giảm tích lũy khoảng 33%; chu kỳ điều chỉnh bất động sản Hàn Quốc những năm 1990 kéo dài gần 10 năm, trong đó giai đoạn giảm chính khoảng 6 năm. Ngay cả Nhật Bản, với chu kỳ điều chỉnh dài nhất, giai đoạn giảm nhanh cũng tập trung trong 6-7 năm đầu sau khi bong bóng vỡ. Trung Quốc hiện đang ở năm thứ 6, đạt đến giai đoạn cuối của đợt giảm chính theo kinh nghiệm quốc tế.

Về mức độ điều chỉnh, trong chu kỳ suy thoái bất động sản điển hình, khối lượng giao dịch thường giảm khoảng 50%, giá trung bình giảm 30%-40%. Tại Trung Quốc, mức thanh lọc còn mạnh hơn: giá nhà phổ biến giảm trên 50% so với năm 2021; diện tích khởi công nhà ở mới năm 2025 giảm tới 70% so với đỉnh năm 2021; đầu tư phát triển bất động sản giảm 44% so với đỉnh; doanh số bán nhà ở thương mại năm 2025 đạt 8,39 nghìn tỷ NDT, giảm hơn 54% so với mức kỷ lục 18,19 nghìn tỷ NDT năm 2021. Tỷ trọng đầu tư phát triển bất động sản trong GDP hiện chỉ còn hơn 5%, thấp hơn đáng kể so với mức bình thường của Mỹ (7%) và Nhật Bản (6%).

Về tín hiệu vi mô, nửa đầu năm 2026, khối lượng giao dịch nhà cũ tại Bắc Kinh và Thượng Hải đạt mức cao nhất trong 5 năm cùng kỳ; số lượng niêm yết tại các thành phố trọng điểm giảm khoảng 19% so với cùng kỳ; tỷ suất lợi nhuận cho thuê tại khu vực trung tâm Thượng Hải liên tục phục hồi, một số bất động sản chất lượng cao có tỷ suất gần bằng hoặc vượt lãi suất vay mua nhà. Ngoài ra, diện tích khởi công mới thấp hơn diện tích bán ra, cho thấy áp lực tồn kho đang giảm dần; tốc độ tăng diện tích tồn kho nhà ở thương mại năm 2025 đã giảm từ mức hai chữ số xuống còn 1,6%.

Tính đặc thù của Trung Quốc kéo dài thời gian điều chỉnh

Mặc dù Morgan Stanley cho rằng giai đoạn giảm tốc sắp kết thúc, nhưng thị trường bất động sản Trung Quốc có những đặc thù riêng: nền tảng chế độ đất đai, bối cảnh dân số suy giảm và áp lực nợ cao. Cuộc điều chỉnh lần này khác với khủng hoảng dưới chuẩn Mỹ hay bong bóng Nhật Bản, là sự kết hợp của ba yếu tố: chính sách chủ động tái cấu trúc (ba đường ranh giới đỏ, hai tập trung), bước ngoặt chu kỳ dân số và đô thị hóa chậm lại. Điều này khiến việc điều chỉnh không chỉ là giảm đòn bẩy tài chính mà còn là tái cấu trúc mô hình phát triển, phức tạp hơn nhiều so với khủng hoảng tài chính đơn thuần.

Về nhân khẩu học, năm 2025 số trẻ sinh ra tại Trung Quốc đã giảm xuống dưới 9 triệu, giảm gần một nửa so với 17 triệu của 10 năm trước. Dân số giảm và già hóa nhanh khiến nhu cầu dài hạn về bất động sản đã giảm vĩnh viễn, không thể quay lại tăng trưởng cao sau khi điều chỉnh xong, tương tự Nhật Bản sau năm 1991 với chu kỳ điều chỉnh kéo dài gần 20 năm.

Chế độ 'tài chính đất đai' mạnh mẽ của Trung Quốc kéo dài chuỗi thanh lọc. Chính quyền địa phương phụ thuộc vào thu nhập từ chuyển nhượng đất, suy thoái bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến tài chính địa phương và nợ của các công ty đầu tư hạ tầng đô thị. Chính sách vừa phải phòng ngừa rủi ro vừa ổn định tài chính, khó có thể thanh lọc nhanh theo thị trường. Giá điều chỉnh không triệt để (nhà phát triển bị cấm giảm giá mạnh), nguồn cung thanh lọc không hoàn toàn, dẫn đến chu kỳ điều chỉnh kéo dài.

Việc phục hồi bảng cân đối tài sản của người dân cần thời gian. Sau khi giá nhà giảm và thu nhập kỳ vọng yếu, người dân đang trong giai đoạn sửa chữa bảng cân đối tài sản (trả nợ trước hạn, tăng tiết kiệm, giảm nợ). Sự đảo ngược kỳ vọng này không thể hoàn thành chỉ bằng một vài chính sách kích thích. Cải cách hệ thống an sinh xã hội, như Morgan Stanley đề cập, là giải pháp đúng đắn nhưng thuộc lĩnh vực cải cách sâu, hiệu quả tính bằng thập kỷ.

Cuối cùng, cơ chế thanh lọc của Trung Quốc là 'cắt thịt bằng dao cùn', khác với 'liệu pháp sốc' của phương Tây (phá sản hàng loạt, xóa nợ nhanh). Chiến lược thanh lọc dần dần (bảo đảm bàn giao nhà, bảo vệ dự án, phòng ngừa rủi ro) tránh được biến động xã hội và sụp đổ tài chính, nhưng kéo dài chu kỳ thanh lọc, khiến thời gian 'chạm đáy' có thể lâu hơn kinh nghiệm quốc tế.

Triển vọng: Giai đoạn 'chạm đáy hình chữ L'

Morgan Stanley nhấn mạnh 'sắp kết thúc' chỉ mô tả giai đoạn 'giảm tốc mạnh' đã kết thúc, không phải khởi đầu chu kỳ tăng mới. Thị trường có khả năng sẽ duy trì cấu trúc 'chạm đáy hình chữ L'. Ở các thành phố hạng nhất và hạng hai mạnh, thị trường nhà cũ có thể xác nhận đáy trong giai đoạn 2026-2027, bất động sản chất lượng cao tại khu vực trung tâm ổn định trước. Tuy nhiên, các thành phố hạng ba, hạng tư với nền kinh tế yếu và dân số giảm có thể mất ít nhất 10 năm để tiêu hóa tồn kho. Không tồn tại 'đáy thống nhất' trên toàn quốc. Tổng thể, con đường điều chỉnh bất động sản Trung Quốc có khả năng là con đường trung gian giữa 'thanh lọc nhanh kiểu Mỹ' và 'chạm đáy dài kiểu Nhật Bản'. Khối lượng giảm mạnh trong 5-6 năm, giá nhà được hỗ trợ bởi các thành phố cốt lõi, nhưng khả năng toàn ngành quay lại tăng trưởng dương và giá tăng phổ biến gần như bằng không.

Ảnh: Nino Sanger / Pexels