Cố chuyên gia kinh tế Cao Thiện Văn (Gao Shanwen) – người vừa qua đời trong tuần này theo nguồn tin từ NetEase – từng có nhiều phát ngôn thẳng thắn về thị trường bất động sản Trung Quốc. Trong bài viết được đăng tải ngày 12/07/2026, tác giả tổng hợp và bình luận về các quan điểm của ông, cho rằng những nhận định này vẫn mang tính định hướng cho đến ngày nay.

Chỉ số nào đo lường đúng thị trường bất động sản?

Theo Cao Thiện Văn, nhiều ý kiến thường dựa vào diện tích bán ra để dự báo tương lai, nhưng cách này không chính xác. Ông lý giải rằng việc xây một mét vuông nhà ở vùng nhỏ khác hoàn toàn với Bắc Kinh hay Thượng Hải về tác động kinh tế vĩ mô và hệ thống tài chính. Thay vào đó, ông đề xuất dùng tỷ lệ đầu tư bất động sản trên GDP – chỉ số này cho phép so sánh giữa các thành phố Trung Quốc và quốc tế.

Ở các thị trường bất động sản trưởng thành trên thế giới, tỷ lệ đầu tư bất động sản trên GDP thường ở mức khoảng 7%. Cao Thiện Văn coi đây là mức neo khi giai đoạn đô thị hóa tốc độ cao kết thúc và cơ cấu ổn định. Ông dẫn chứng trường hợp Đông Bắc Trung Quốc – khu vực bước vào giai đoạn cuối đô thị hóa và già hóa dân số sớm – tỷ lệ này đã giảm xuống 7% ngay trước đại dịch.

Trên toàn quốc, tỷ lệ đầu tư bất động sản trên GDP chỉ giảm xuống 7% sau đại dịch, và do bong bóng trước đó quá lớn, chỉ số này tiếp tục hạ thấp hơn 7%. Cao Thiện Văn cho rằng điều này cho thấy thị trường đang siêu điều chỉnh (overshoot).

Nghịch lý dân số và doanh số bất động sản

Cao Thiện Văn đưa ra nhận định trái ngược với suy nghĩ thông thường: thường người ta cho rằng thành phố đông dân thì nhà bán chạy, thành phố thưa dân thì nhà khó bán. Nhưng thực tế lại ngược lại. Dữ liệu từ 70 thành phố lớn cho thấy từ năm 2016 trở đi, quy mô bán nhà ở hầu như ổn định ở mức 700 triệu mét vuông mỗi năm, không tăng. Trong khi đó, doanh số tại các thành phố nhỏ và vừa lại tăng nhanh lên gần 900 triệu mét vuông.

Ở giai đoạn 2010–2020, thành phố lớn có dân số tăng mạnh nhưng diện tích bán ra không tăng; thành phố nhỏ dân số tăng ít nhưng diện tích bán ra lại tăng nhanh. Thậm chí, trong nội bộ các thành phố nhỏ, nơi nào dân số giảm nhiều thì nhà lại bán chạy hơn.

Nguyên nhân: người dân từ vùng nhỏ đổ ra thành phố lớn làm việc, nhưng phần lớn không đủ khả năng mua nhà ở đó, nên quay về mua nhà ở quê. Dòng tiền kiếm được tại thành phố lớn chảy về hỗ trợ thị trường bất động sản địa phương. Giá nhà tăng cao ở thành phố lớn đã triệt tiêu nhiều nhu cầu tiềm năng, đẩy nhu cầu về các thành phố nhỏ hơn. Cao Thiện Văn kết luận: thị trường bất động sản Trung Quốc là một bàn cờ thống nhất, dù có phân hóa nhưng vẫn “vinh nhục cùng nhau”, khó có thành phố nào thoát khỏi chu kỳ chung.

Tác động của đại dịch lên thị trường bất động sản

Trước đại dịch, tốc độ tăng dân số đô thị trung bình ở 70 thành phố lớn là 3,4%, sau đại dịch giảm xuống còn 1,2% – giảm 2,2 điểm phần trăm. Ở các thành phố nhỏ, tốc độ này giảm từ 2,2% xuống 0,9% – giảm 1,3 điểm phần trăm. Như vậy, mức giảm dân số ở thành phố lớn nhanh hơn đáng kể so với thành phố nhỏ, cho thấy hoạt động kinh tế tại các đô thị lớn chịu cú sốc nặng nề hơn.

Trước đại dịch, tốc độ tăng trưởng kinh tế của thành phố lớn cao hơn mức trung bình toàn quốc 0,8 điểm phần trăm và cao hơn thành phố nhỏ ít nhất 1 điểm phần trăm. Nhưng từ năm 2020 đến nay, tốc độ tăng trưởng của thành phố lớn ngang bằng hoặc thấp hơn một chút so với thành phố nhỏ. Dữ liệu về tăng trưởng, bán lẻ, thất nghiệp và di cư đều cho thấy thành phố lớn bị tổn thương nặng hơn trong đại dịch.

Nguyên nhân chính là sự suy giảm của ngành bất động sản. Thành phố lớn có tỷ trọng bất động sản cao hơn, nên khi thị trường điều chỉnh, kinh tế đô thị lớn chịu tác động mạnh hơn, từ đó kích hoạt vòng xoáy điều chỉnh sâu hơn. Sự điều chỉnh này sau đó lan truyền xuống các thành phố nhỏ và vừa thông qua kênh kinh tế và việc làm.

Cao Thiện Văn cũng từng có những phát ngôn nổi tiếng khác, như “người trẻ hãy tắm rửa đi ngủ” vào năm 2024, và nhiều nhận định về chiến lược vượt khó của doanh nghiệp, sự khác biệt giữa người nắm lực lượng sản xuất và người nắm quan hệ sản xuất. Tác giả bài viết bày tỏ sự kính trọng đối với tinh thần dám nói thật của ông.

Ảnh: Jan van der Wolf / Pexels