Bài viết trên NetEase ngày 10/07/2026 nhận định, thị trường bất động sản Trung Quốc đã kết thúc thời kỳ tăng trưởng nóng và bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu rộng. Dựa trên dữ liệu nhân khẩu, chính sách vĩ mô, lượng nhà ở tồn kho và định hướng chuyển đổi ngành, tác giả chỉ ra 4 chuyển hướng lớn sẽ diễn ra trong 5 năm tới, tác động đến mọi đối tượng từ người mua nhà lần đầu, người có nhu cầu cải thiện, chủ sở hữu nhiều bất động sản đến các chuyên gia trong lĩnh vực này.

1. Phân hóa cực đoan: Thời kỳ tăng giá đồng loạt chấm dứt

Trong quá khứ, giá nhà tại Trung Quốc tăng đồng loạt ở cả thành phố lớn và huyện nhỏ. Tuy nhiên, 5 năm tới thị trường sẽ phân hóa rõ rệt: các thành phố mạnh tiếp tục đi lên, thành phố yếu suy giảm. Nguyên nhân đến từ nhu cầu suy yếu: dân số cả nước giảm liên tiếp 4 năm, năm 2025 chỉ có 7,92 triệu trẻ sinh ra; nhóm tuổi 25-45 (lực lượng mua nhà chính) thu hẹp dần; bình quân mỗi hộ gia đình thành thị đã có 1,15 căn nhà, tổng số nhà tồn kho vượt 120 triệu căn. Tại các thành phố hạng nhất và hạng hai có dòng người đổ về và nền kinh tế vững, nhà ở tại khu vực trung tâm với đầy đủ tiện ích vẫn giữ được giá. Ngược lại, các thành phố hạng ba, hạng bốn và vùng ven đô thiếu động lực tăng trưởng sẽ chịu áp lực giảm giá và thanh khoản kém. Giá trị căn hộ theo trường học cũng suy giảm do số trẻ sinh ra ít dẫn đến thừa suất học; chỉ những căn nhà mới xây gần đây kết hợp chất lượng sống và giáo dục tốt mới giữ được giá.

2. Hệ thống nhà ở hai đường ray: Nhà ở xã hội mở rộng, giảm áp lực mua nhà

Kế hoạch 5 năm lần thứ 15 (2026-2030) đẩy mạnh xây dựng mô hình phát triển bất động sản mới, với trọng tâm là đa dạng hóa nguồn cung, tăng cường nhà ở xã hội và thúc đẩy hình thức thuê mua song song. Các địa phương sẽ tiếp tục mua lại nhà ở thương mại tồn kho, cải tạo các tòa nhà bỏ trống để xây dựng nhà cho thuê giá rẻ, nhà ở sở hữu chung và căn hộ cho nhân tài, cung cấp cho người trẻ, công nhân nhập cư và lao động phổ thông với giá thấp. Điều này giúp giảm đáng kể rào cản sở hữu nhà ở cho người có nhu cầu thực. Thị trường cho thuê cũng được chuẩn hóa, các quỹ tín thác đầu tư bất động sản cho thuê dài hạn (REITs) phát hành thường xuyên, nguồn cung nhà cho thuê do tổ chức nắm giữ tăng lên. Nhờ đó, người mua nhà lần đầu không còn bị ép buộc phải dồn hết tiền tiết kiệm để mua nhà; trong khi các nhà đầu tư bất động sản khó có thể kiếm lời từ việc cho thuê căn hộ nhỏ, tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà ở thông thường tiếp tục giảm.

3. Từ xây mới sang vận hành: Doanh nghiệp địa ốc tái cấu trúc toàn diện

Ngành bất động sản Trung Quốc chuyển trọng tâm từ phát triển dự án mới sang khai thác quỹ nhà hiện có, cải tạo đô thị và dịch vụ quản lý bất động sản. Nguồn cung đất mới thu hẹp đáng kể, các doanh nghiệp vừa và nhỏ yếu kém bị loại khỏi thị trường, chỉ còn lại các doanh nghiệp nhà nước trung ương, địa phương và một số doanh nghiệp tư nhân lành mạnh. Các công ty bất động sản không chỉ xây và bán nhà mà còn mở rộng sang cho thuê dài hạn, cải tạo khu chung cư cũ, dịch vụ chăm sóc người già trong cộng đồng và dịch vụ giá trị gia tăng, dựa vào vận hành ổn định để tạo doanh thu. Kế hoạch 5 năm lần thứ 15 đầu tư 15.000 tỷ nhân dân tệ vào cải tạo đô thị, nhưng nghiêm cấm phá dỡ quy mô lớn và tái định cư kiểu bồi thường tiền mặt ồ ạt; thay vào đó là sửa chữa, lắp thang máy, cải tạo phù hợp người già và bổ sung tiện ích cho các khu chung cư cũ. Thị trường nhà mới chuyển sang bán nhà hoàn thiện, quản lý chặt chẽ tiền đặt cọc, giảm rủi ro công trình dang dở.

4. Tài sản hộ gia đình: Giảm tỷ trọng bất động sản, đầu tư nhà đất mất sức hút

Trước đây, hơn 70% tài sản của các hộ gia đình Trung Quốc tập trung vào bất động sản. Trong 5 năm tới, xu hướng “phi bất động sản hóa” trong phân bổ tài sản sẽ tiếp diễn, kỳ vọng đầu tư vào nhà đất giảm mạnh. Nhiều địa phương tiếp tục thí điểm thuế bất động sản, tăng chi phí nắm giữ đối với căn hộ thứ hai, căn hộ diện tích lớn và căn hộ ngoài khu vực trung tâm. Lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức thấp trong dài hạn, nhưng giá nhà không còn kỳ vọng tăng nhanh, cơ hội đầu cơ ngắn hạn biến mất. Người mua nhà lần đầu chỉ quan tâm đến sự thoải mái khi ở, ưu tiên nợ thấp và phù hợp nhu cầu gia đình. Người có nhu cầu cải thiện tập trung vào chất lượng, dịch vụ quản lý và cộng đồng dân cư. Các hộ gia đình sở hữu nhiều bất động sản sẽ dần bán bớt căn hộ ở vùng ven, căn hộ cũ và căn hộ kém thanh khoản để tối ưu danh mục tài sản.

Bài viết kết luận rằng thị trường bất động sản Trung Quốc đã xác lập xu hướng mới, không còn khả năng tăng giá đồng loạt mà chỉ tồn tại cơ hội mang tính cấu trúc. Người mua nhà nên từ bỏ tư duy đầu cơ, lấy nhu cầu ở thực làm trung tâm để đưa ra quyết định hợp lý.

Ảnh: Pavel Danilyuk / Pexels