Trong bài viết đăng trên 21财经 ngày 25/06/2026, ông Lý Vũ Gia, chuyên gia nghiên cứu trưởng của Trung tâm Nghiên cứu Chính sách Nhà ở tỉnh Quảng Đông, nhận định rằng thị trường bất động sản Trung Quốc đã bước vào giai đoạn chạm đáy sau một thời gian dài điều chỉnh. Cụ thể, trong 5 tháng đầu năm 2026, tổng giao dịch nhà mới và nhà cũ trên toàn quốc giảm 2,1% so với cùng kỳ, nhưng mức giảm đã thu hẹp 2,7 điểm phần trăm so với quý I. Diện tích tồn kho nhà mới giảm liên tiếp trong 3 tháng, và chỉ số giá nhà tại 70 thành phố lớn cũng thu hẹp mức giảm, với giá nhà ở thương mại tại các thành phố hạng nhất tăng theo tháng trong 3 tháng liên tiếp.

Nền tảng ổn định chưa vững chắc

Mặc dù có những tín hiệu tích cực, thị trường vẫn tồn tại nhiều thách thức. Theo dữ liệu từ Trung Nguyên Địa Sản, trong tháng 5-6/2026, tỷ lệ chủ nhà tăng giá chào bán tại các thành phố hạng nhất, Thiên Tân và Thành Đô chỉ dưới 20%. Điều này cho thấy giao dịch nhà cũ vẫn có khoảng trống thương lượng lớn. Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở thương mại, bao gồm cả nhà cũ, rất dồi dào, khiến người mua có nhiều lựa chọn về khu vực và loại hình. Tuy nhiên, kỳ vọng về giá nhà của người dân khá ổn định, nhiều người trẻ chọn thuê nhà dài hạn, và nhà cũ giá rẻ thu hút phần lớn nhu cầu ở thực. Trong khi đó, nhu cầu cải thiện nhà ở khó được giải phóng do kỳ vọng giá và chu kỳ đổi nhà kéo dài.

Chính sách cần kết hợp nhiều yếu tố

Ông Lý Vũ Gia cho rằng, việc ổn định thị trường bất động sản hiện nay không chỉ là vấn đề quản lý chu kỳ ngành, mà còn liên quan sâu sắc đến cơ cấu kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội. Do đó, chính sách cần tiếp tục thực hiện “kiểm soát tăng, giảm tồn kho, tối ưu cung” từ phía cung, đồng thời tập trung vào việc làm, thu nhập và bảo hiểm xã hội. Trong 5 tháng đầu năm, diện tích khởi công nhà ở mới giảm mạnh hơn 12 điểm phần trăm so với mức giảm diện tích bán ra, duy trì trạng thái cung nhỏ hơn cầu, giảm nguồn cung mới từ đầu nguồn. Đồng thời, nguồn cung nhà mới hạn chế được chuyển hướng sang các “ngôi nhà tốt” chất lượng cao, nhằm kích thích nhu cầu cải thiện nhà ở.

Thúc đẩy thị trường nhà cũ và cải tạo đô thị

Việc giảm lượng và nâng cao chất lượng nhà mới sẽ giảm thiểu tác động đến nhà cũ, đồng thời hướng nhu cầu sang thị trường nhà cũ, kích hoạt hiệu quả giao dịch. Trong 5 tháng đầu năm 2026, giao dịch nhà cũ chiếm 51,5% tổng giao dịch nhà mới và nhà cũ, với 18 tỉnh có diện tích giao dịch nhà cũ vượt nhà mới. Chính sách tài khóa tích cực sẽ hỗ trợ cải tạo đô thị, bao gồm cải tạo nhà cũ, xây dựng cộng đồng hoàn chỉnh, cải tạo mạng lưới ngầm và khu vực cũ, nhằm nâng cấp diện mạo đô thị và khôi phục giá trị sử dụng của nhà ở, từ đó ổn định giá nhà. Cải tạo đô thị cũng sẽ kích thích chuỗi ngành bất động sản và xây dựng, tạo việc làm ổn định.

Giải pháp dài hạn: Việc làm, thu nhập và an sinh

Để đạt được sự tương tác tích cực giữa ổn định giá nhà, kỳ vọng vi mô và tiêu dùng vĩ mô, cần tăng cường xây dựng thành phố thân thiện với thanh niên, giải quyết tổng thể các nhu cầu từ tốt nghiệp, việc làm, khởi nghiệp, kết hôn, sinh con, thuê nhà đến mua nhà. Đồng thời, đẩy mạnh dịch vụ công bình đẳng, đặc biệt tại các tỉnh có nhiều người nhập cư và thành phố thủ phủ, thực hiện cung cấp dịch vụ công cơ bản cho người thường trú như cư dân có hộ khẩu. Ngoài ra, cần tạo ra các kịch bản ứng dụng “AI + tiêu dùng” trong sáu lĩnh vực chính: gia đình, dưỡng lão, chăm sóc trẻ em, du lịch văn hóa, lưu trú và ẩm thực, giáo dục, nhằm nâng cao hiệu quả dịch vụ, thu hút đầu tư xã hội và mở rộng việc làm mới, thúc đẩy tiêu dùng nội địa. Thông qua sự tương tác tích cực này, thị trường nhà ở thương mại và tiêu dùng nội địa sẽ phục hồi sức sống nội sinh, cuối cùng đạt được ổn định giá nhà.

Ảnh: Jakub Zerdzicki / Pexels