Ngày 16/6, Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc công bố số liệu giá nhà tháng 5/2026, cho thấy giá nhà cũ tại các thành phố hạng nhất tăng 0,4% so với tháng trước, đánh dấu tháng thứ ba liên tiếp tăng giá, trong khi thị trường phân hóa rõ rệt giữa các khu vực.

Giá nhà tại thành phố hạng nhất: Tăng liên tiếp ba tháng

Theo số liệu từ Cục Thống kê Quốc gia, trong tháng 5/2026, giá nhà mới xây tại các thành phố hạng nhất (Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thâm Quyến) tăng 0,2% so với tháng trước, mức tăng cao hơn 0,1 điểm phần trăm so với tháng 4. Riêng Bắc Kinh ghi nhận giảm nhẹ, trong khi ba thành phố còn lại đều tăng.

Đối với thị trường nhà cũ (second-hand), giá tại các thành phố hạng nhất tăng 0,4% so với tháng trước, tương đương mức tăng của tháng 4. Cụ thể, Bắc Kinh tăng 0,1%, Thượng Hải tăng 0,6%, Quảng Châu tăng 0,1% và Thâm Quyến tăng 0,6%. Đây là tháng thứ ba liên tiếp (kể từ tháng 3/2026) giá nhà cũ tại tất cả các thành phố hạng nhất đều tăng so với tháng trước.

Thượng Hải dẫn đầu về mức tăng giá và thanh khoản

Trong số các thành phố hạng nhất, Thượng Hải ghi nhận mức tăng giá nhà cũ mạnh nhất. Trong hai tháng gần đây, giá nhà cũ tại Thượng Hải lần lượt tăng 0,7% (tháng 4) và 0,6% (tháng 5) so với tháng trước, không chỉ dẫn đầu các thành phố hạng nhất mà còn đứng đầu trong 70 thành phố lớn.

Về quy mô giao dịch, Thượng Hải là thành phố có khối lượng giao dịch nhà cũ lớn nhất. Theo dữ liệu từ trang web bất động sản trực tuyến, trong tháng 5/2026, Thượng Hải ghi nhận 28.023 giao dịch nhà cũ (bao gồm thương mại và văn phòng), tăng 31% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức cao nhất trong 6 năm qua. Đây là tháng thứ ba liên tiếp khối lượng giao dịch vượt ngưỡng 28.000 căn.

Các thành phố hạng nhất khác cũng có kết quả tích cực: Bắc Kinh đạt khoảng 16.000 giao dịch nhà cũ trong tháng 5, mức cao nhất trong 5 năm và duy trì trên ngưỡng 15.000 căn trong ba tháng liên tiếp. Quảng Châu và Thâm Quyến cũng ghi nhận lượng giao dịch nhà mới và nhà cũ cao hơn cùng kỳ năm trước.

Phân hóa thị trường: Thành phố hạng hai và ba vẫn giảm giá

Mặc dù thị trường thành phố hạng nhất khởi sắc, sự phân hóa vẫn hiện hữu. Trong tháng 5/2026, giá nhà mới tại các thành phố hạng hai giảm 0,1% so với tháng trước, giá nhà cũ giảm 0,2%. Tại các thành phố hạng ba, cả giá nhà mới và nhà cũ đều giảm 0,4% so với tháng trước.

Ông Nghiêm Việt Tiến, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Thượng Hải E-House, nhận định rằng từ các chỉ số như giá nhà mới và cũ, so với tháng trước và cùng kỳ, giá nhà tại các thành phố hạng nhất đã chạm đáy và đang có xu hướng tăng trở lại, với động lực chuyển từ giảm sang tăng ngày càng mạnh mẽ, mang ý nghĩa tín hiệu thị trường tích cực.

Doanh số bán nhà: Mức giảm thu hẹp dần

Theo một bộ dữ liệu khác từ Cục Thống kê Quốc gia, trong 5 tháng đầu năm 2026, diện tích nhà ở thương mại mới bán ra đạt 313 triệu mét vuông, giảm 10,8% so với cùng kỳ; trong đó diện tích nhà ở giảm 12,1%. Doanh số bán nhà ở thương mại mới đạt 2,9 nghìn tỷ nhân dân tệ, giảm 13,5%; doanh số bán nhà ở giảm 14,1%.

Đây là tháng thứ ba liên tiếp (kể từ tháng 3) mức giảm doanh số bán nhà mới (tính lũy kế) thu hẹp lại. Viện Nghiên cứu Trung Chỉ (China Index Academy) cho rằng mặc dù quy mô giao dịch vẫn thấp hơn cùng kỳ năm ngoái, nhưng mức giảm thu hẹp cho thấy thị trường đang trong quá trình phục hồi.

Tồn kho giảm, nguồn cung chậm lại

Nhờ doanh số cải thiện, lượng tồn kho nhà ở tiếp tục giảm. Tính đến cuối tháng 5/2026, diện tích nhà ở thương mại tồn kho đạt 770 triệu mét vuông, giảm 0,4% so với cùng kỳ. Trong đó, diện tích tồn kho dưới 3 năm là 570 triệu mét vuông, giảm 2,8%.

Đồng thời, tốc độ cung ứng mới cũng chậm lại. Trong 5 tháng đầu năm, diện tích thi công, khởi công mới và hoàn công của các doanh nghiệp bất động sản đều giảm, trong đó diện tích nhà ở hoàn công giảm tới 25%.

Các nhà phân tích cho rằng thị trường bất động sản vẫn đang trong chu kỳ giảm tồn kho, với đầu ra duy trì nhiệt độ và đầu vào hạ nhiệt sẽ giúp giảm áp lực tồn kho và duy trì cân bằng cung cầu.

Đầu tư bất động sản tiếp tục suy giảm

Do nhiều yếu tố, các doanh nghiệp bất động sản đã giảm cường độ đầu tư trong những năm gần đây. Trong 5 tháng đầu năm 2026, đầu tư phát triển bất động sản toàn quốc đạt 3,0 nghìn tỷ nhân dân tệ, giảm 16,2% so với cùng kỳ, mức giảm đã mở rộng trong ba tháng liên tiếp; trong đó đầu tư nhà ở đạt 2,3 nghìn tỷ nhân dân tệ, giảm 15,6%.

Theo khảo sát của 21st Century Business Herald, về khu vực đầu tư, các doanh nghiệp bất động sản đã chuyển từ chiến lược 'đầu tư dàn trải' sang tập trung vào các khu vực trung tâm của các thành phố trọng điểm. Tại các thành phố cấp ba và cấp bốn, chủ đầu tư chủ yếu là doanh nghiệp địa phương và công ty đầu tư xây dựng đô thị. Đồng thời, với khả năng chấp nhận rủi ro thấp hơn, các doanh nghiệp đầu tư thận trọng hơn, hiếm khi 'đổ tiền một lần'.

Nguồn vốn không còn dồi dào cũng là nguyên nhân quan trọng ảnh hưởng đến cường độ đầu tư. Số liệu từ Cục Thống kê Quốc gia cho thấy, trong 5 tháng đầu năm 2026, vốn huy động của các doanh nghiệp phát triển bất động sản đạt 3,3 nghìn tỷ nhân dân tệ, giảm 19,0% so với cùng kỳ. Trong đó, vốn vay trong nước giảm 28,7%; vốn tự huy động giảm 13,0%; tiền đặt cọc và thanh toán trước giảm 16,1%; vốn vay thế chấp cá nhân giảm 28,0%.

Chính sách hỗ trợ và triển vọng thị trường

Yếu tố chính sách cũng đóng vai trò quan trọng. Cuối tháng 4/2026, Thâm Quyến và Quảng Châu lần lượt nới lỏng chính sách thị trường nhà ở. Thâm Quyến nới lỏng hạn chế mua nhà tại các khu vực trung tâm như Phúc Điền, Nam Sơn và Tân An (Bảo An), đồng thời tăng hạn mức vay quỹ công. Quảng Châu đưa ra 8 biện pháp cụ thể bao gồm tăng hạn mức vay quỹ công và trợ cấp 'bán cũ mua mới'. Thượng Hải đã khởi động thí điểm đổi cũ lấy mới từ tháng 2/2026, sau đó mở rộng ra toàn bộ khu vực trung tâm. Quảng Châu cũng triển khai chính sách tương tự gần đây.

So với cùng kỳ năm trước, tính đến tháng 5/2026, mức giảm giá nhà mới tại các thành phố hạng nhất đã thu hẹp trong ba tháng liên tiếp, trong khi mức giảm giá nhà cũ đã thu hẹp trong bốn tháng liên tiếp.

Ông Nghiêm Việt Tiến chỉ ra rằng tín hiệu từ các thành phố hạng nhất có tác dụng định hướng cho việc phục hồi niềm tin thị trường trên toàn quốc. Ông cho rằng có ba bài học: thứ nhất, chính sách liên tục được thực thi là tiền đề; thứ hai, thị trường bất động sản có tính đàn hồi, sau điều chỉnh sẽ chạm đáy; thứ ba, các thành phố cốt lõi có vai trò dẫn dắt, đặc biệt là những thành phố có dân số nhập cư ròng, nền tảng công nghiệp vững chắc và nhu cầu cải thiện nhà ở mạnh mẽ.

Theo 证券时报

Ảnh: savannasherstad / Pixabay