Ngày 23/7/2026, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị-Nông thôn (MOHURD), Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC), Bộ Tài chính, Cục Quản lý Tài chính Nhà nước, Tổng cục Thuế và Bộ Tài nguyên Thiên nhiên đồng loạt công bố một loạt chính sách mới nhằm kích cầu thị trường bất động sản. Các biện pháp bao gồm hạ chuẩn cho vay, giảm thuế, thu mua nhà tồn kho và tối ưu hóa nguồn cung đất đai, có hiệu lực trên toàn quốc từ tháng 7/2026. Giới phân tích gọi đây là gói cứu thị trường mạnh nhất kể từ năm 2015, với quy mô và tính đồng bộ chưa từng có.

Hạ chuẩn cho vay và lãi suất thấp kỷ lục

PBOC và Cục Quản lý Tài chính Nhà nước hạ tỷ lệ trả trước tối thiểu toàn quốc: nhà đầu tiên xuống 15%, nhà thứ hai xuống 25%. Riêng khu vực trung tâm Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến vẫn giữ mức 25% cho nhà thứ hai, nhưng phần lớn các thành phố khác đã áp dụng 15% cho cả hai đối tượng. Với căn nhà giá 3 triệu NDT, số tiền trả trước giảm từ 900.000 NDT xuống còn 450.000 NDT.

Lãi suất cho vay thương mại cơ bản (LPR) kỳ hạn 5 năm duy trì ở mức 3,5%, trong khi lãi suất ưu đãi cho nhà đầu tiên phổ biến từ 3,05% đến 3,45%. Lãi suất cho vay quỹ nhà ở (housing provident fund) cho nhà đầu tiên giảm xuống 2,6%. Với khoản vay 2 triệu NDT trong 30 năm, số tiền trả góp hàng tháng giảm từ hơn 10.000 NDT xuống còn hơn 8.000 NDT, tiết kiệm khoảng 2.000 NDT mỗi tháng và tổng cộng 700.000-800.000 NDT trong suốt thời gian vay.

Giảm thuế mạnh cho giao dịch nhà ở

Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế bãi bỏ tiêu chí phân loại nhà ở thông thường và cao cấp, đơn giản hóa biểu thuế và quy trình giao dịch. Thuế giá trị gia tăng (VAT) đối với nhà ở chưa đủ 2 năm giảm từ 5% xuống 3%; nhà ở đủ 2 năm trở lên tiếp tục được miễn thuế. Với căn nhà 3 triệu NDT chưa đủ 2 năm, số thuế tiết kiệm được là 60.000 NDT.

Chính sách hoàn thuế thu nhập cá nhân (individual income tax) đối với giao dịch “bán cũ mua mới” được gia hạn đến cuối năm 2027. Với căn nhà trị giá 5 triệu NDT, số thuế được hoàn có thể lên tới hơn 100.000 NDT, giúp giảm đáng kể chi phí đổi nhà cho các hộ gia đình có nhu cầu cải thiện chỗ ở.

Thu mua nhà tồn kho quy mô lớn

Báo cáo công tác Chính phủ tháng 3/2026 lần đầu tiên đề cập đến việc khuyến khích thu mua nhà ở thương mại tồn kho để làm nhà ở xã hội. Đến tháng 6, MOHURD tổ chức hội nghị trực tuyến thúc đẩy công tác thu mua tại các thành phố cấp huyện trở lên. Bộ Tài chính cho phép sử dụng trái phiếu đặc biệt (special bonds) để tài trợ cho việc thu mua nhà tồn kho và cải tạo nhà cũ.

Tính đến đầu tháng 6/2026, hơn 70 thành phố đã triển khai thu mua, với hơn 120.000 căn nhà đăng ký và hơn 40.000 căn đã hoàn tất ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Các tổ chức ước tính tổng quy mô vốn cho đợt thu mua này có thể lên tới 300 tỷ NDT. Tuy nhiên, chỉ những căn nhà ở khu vực trung tâm, chất lượng tốt mới được đưa vào danh sách thu mua; các dự án xa trung tâm, nhà cũ trên 20 năm hoặc quản lý kém sẽ không được hưởng lợi.

Tối ưu hóa nguồn cung đất đai và hỗ trợ doanh nghiệp

Bộ Tài nguyên Thiên nhiên điều chỉnh chiến lược cung cấp đất theo hướng “phân loại theo thành phố, ưu tiên nguồn cung chất lượng”. Các thành phố có lượng tồn kho cao sẽ giảm cung cấp đất, trong khi những khu vực có nhu cầu mạnh sẽ được tăng cường. Đồng thời, kết hợp với cải tạo đô thị và tái phát triển làng trong thành phố để tận dụng quỹ đất hiện có.

Về phía doanh nghiệp bất động sản, hệ thống “danh sách trắng” (white list) do MOHURD và Cục Quản lý Tài chính Nhà nước đồng triển khai được mở rộng, bao gồm cả các dự án bảo đảm bàn giao nhà (baojiao lou) của các doanh nghiệp gặp khó khăn. Các ngân hàng nới lỏng cho vay phát triển, cho vay sáp nhập và cho vay bất động sản thương mại đối với doanh nghiệp tư nhân. Tuy nhiên, chính sách tập trung hỗ trợ dự án chứ không phải doanh nghiệp một cách vô điều kiện; các doanh nghiệp có gánh nặng nợ quá lớn hoặc tài sản kém chất lượng vẫn phải chịu quy trình thanh lọc thị trường.

Ai được hưởng lợi và thành phố nào sẽ phục hồi trước?

Ba nhóm đối tượng hưởng lợi trực tiếp: người mua nhà lần đầu (giảm rào cản tài chính), hộ gia đình có nhu cầu cải thiện chỗ ở (giảm chi phí đổi nhà nhờ ưu đãi thuế), và chủ sở hữu bất động sản tại các khu vực trung tâm thành phố lớn (giá trị tài sản được hỗ trợ).

Về địa lý, các thành phố hạng nhất (Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thâm Quyến) dự kiến phục hồi nhanh nhất nhờ nhu cầu dồn nén. Các thành phố hạng hai mạnh như Hàng Châu, Thành Đô, Vũ Hán, Tây An và Hợp Phì – nơi có dòng nhập cư và cơ sở công nghiệp tốt – cũng sẽ sớm thấy tác động tích cực. Ngược lại, các thành phố hạng ba và bốn yếu, với dân số giảm và lượng tồn kho cao, khó có thể phục hồi đáng kể dù chính sách có mạnh đến đâu.

Các chuyên gia nhấn mạnh rằng thị trường đang bước vào giai đoạn “phân hóa hình chữ K”: bất động sản chất lượng cao ở vị trí tốt ngày càng có giá trị, trong khi nhà ở xa trung tâm, cũ kỹ hoặc kém chất lượng sẽ tiếp tục khó bán. Chính sách lần này không chỉ nhằm kích thích ngắn hạn mà còn tái cấu trúc thị trường theo hướng bền vững, với hệ thống nhà ở xã hội hoàn thiện hơn và thị trường thương mại ổn định hơn.

Ảnh: nattanan23 / Pixabay