Ngày 18/6/2026, Sina Finance đưa tin, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị-Nông thôn, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc, Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế, Bộ Tài nguyên Thiên nhiên và các bộ ngành khác đã phối hợp tung ra một loạt chính sách điều chỉnh mang tính hệ thống, bao gồm các biện pháp về tín dụng, thuế giao dịch, kích hoạt hàng tồn kho, giải cứu doanh nghiệp và cải tạo đô thị. Đây được xem là gói chính sách mạnh nhất trong 4 năm qua, nhằm tái cấu trúc logic phát triển dài hạn của thị trường bất động sản, chấm dứt hoàn toàn kỳ vọng bi quan và đưa thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có cấu trúc từ nửa cuối năm 2026.

Bối cảnh: Thị trường chạm đáy, trung ương định hướng ổn định

Hội nghị Bộ Chính trị cuối tháng 4 đã xác định rõ mục tiêu 'nỗ lực ổn định thị trường bất động sản, thúc đẩy cải tạo đô thị', coi sự ổn định của thị trường bất động sản là chìa khóa để ổn định nền kinh tế vĩ mô. Dữ liệu nửa đầu năm 2026 cho thấy động lực phục hồi yếu: nguồn cung nhà mới trên toàn quốc từ tháng 1 đến tháng 5 tiếp tục thu hẹp, tồn kho ở các thành phố cấp 3 và cấp 4 nghiêm trọng; lượng niêm yết nhà cũ ở mức cao, chi phí 'bán một mua một' quá lớn; dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản phân hóa rõ rệt, doanh nghiệp vừa và nhỏ gặp khó khăn trong việc giảm tồn kho; tâm lý chờ đợi của người mua nhà bao trùm thị trường, tạo thành vòng luẩn quẩn 'càng chờ đợi, giao dịch càng yếu, kỳ vọng càng bi quan'. Trong bối cảnh đó, các bộ ngành trung ương đồng loạt tung ra các biện pháp chi tiết, tác động đồng thời từ phía cầu, phía cung, dòng vốn và thuế, nhằm phá vỡ các điểm nghẽn, hỗ trợ đáy thị trường và ngăn chặn giá nhà giảm không kiểm soát.

Nội dung chính sách tháng 6: 'Bốn hủy bỏ, bốn giảm, hai tăng'

Gói chính sách được giới phân tích tóm tắt trong khuôn khổ 'bốn hủy bỏ, bốn giảm, hai tăng', mỗi biện pháp đều nhắm trực tiếp vào điểm nghẽn của thị trường. Thứ nhất, bốn hủy bỏ: các địa phương được phép hủy bỏ hạn chế mua bán, hạn chế giá, tiêu chuẩn phân loại nhà ở thông thường và không thông thường, trao quyền tự chủ điều chỉnh cho các thành phố. Thứ hai, bốn giảm: giảm tỷ lệ trả trước tối thiểu cho căn nhà đầu tiên xuống 15%, căn thứ hai xuống 25%; lãi suất cho vay thương mại kỳ hạn trên 5 năm duy trì ở mức thấp 3,05%–3,45%; thuế giá trị gia tăng đối với nhà chưa đủ 2 năm giảm từ 5% xuống 3%; gia hạn ưu đãi hoàn thuế thu nhập cá nhân khi đổi nhà đến cuối năm 2027. Thứ ba, hai công cụ tăng cường: Ngân hàng Trung ương bơm 300 tỷ nhân dân tệ (khoảng 3000 tỷ USD) dưới dạng tái cấp vốn đặc biệt cho nhà ở xã hội, với lãi suất hàng năm chỉ 1,75%, kích hoạt hàng nghìn tỷ nhân dân tệ vốn đồng hành; kế hoạch cải tạo đô thị '15-5' trị giá 15 nghìn tỷ nhân dân tệ được khởi động toàn diện, thúc đẩy cải tạo làng trong thành phố và nâng cấp khu dân cư cũ. Ngoài ra, Bộ Nhà ở mở rộng danh sách trắng tài trợ cho doanh nghiệp bất động sản, nâng quy mô tín dụng lên 4 nghìn tỷ nhân dân tệ trong năm; Bộ Tài nguyên Thiên nhiên tối ưu hóa cơ cấu cung cấp đất, kiểm soát chặt chẽ việc bán đất ở vùng xa xôi.

Dự báo nửa cuối năm: Đảo chiều toàn diện nhưng phân hóa rõ rệt

Giới chuyên gia nhận định, nửa cuối năm 2026, thị trường sẽ không có sự tăng giá toàn diện, mà diễn biến theo hướng 'ngừng giảm, ấm lên cục bộ, phân hóa hai cực'. Các thành phố hạng nhất và hạng hai mạnh như Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thâm Quyến, Hàng Châu, Nam Kinh, Thành Đô, Vũ Hán dự kiến sẽ phục hồi nhẹ, với giá nhà tăng 1%–3% nhờ nhu cầu cải thiện được giải phóng. Thượng Hải ghi nhận lượng giao dịch nhà cũ niêm yết trong tháng 5 cao nhất trong 6 năm, trong khi giá nhà cũ tại khu vực trung tâm Bắc Kinh tăng nhẹ trong ba tháng liên tiếp. Các thành phố hạng hai thông thường và hạng ba, hạng tư sẽ dao động ngang, với thanh khoản chậm và áp lực giảm giá. Các huyện mất dân số và vùng ven xa xôi sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực giảm tồn kho kéo dài. Người mua nhà được khuyến nghị tận dụng cửa sổ lãi suất thấp và trả trước thấp để mua nhà hiện hữu tại khu vực trung tâm, trong khi các nhà đầu tư nên thanh lý tài sản kém chất lượng và tập trung vào bất động sản chất lượng cao tại các thành phố cốt lõi.

Kết luận: Chính sách hỗ trợ đáy, đầu tư hợp lý thay vì đầu cơ

Gói chính sách tháng 6/2026 về bản chất là sử dụng các biện pháp thị trường để giải quyết rủi ro tồn đọng của bất động sản, giữ vững định vị 'nhà ở là để ở, không phải để đầu cơ'. Nửa cuối năm, thay đổi lớn nhất không phải là tăng hay giảm giá đơn thuần, mà là sự tái cấu trúc giá trị: bất động sản không còn là công cụ đầu cơ tăng giá mù quáng, mà quay về giá trị sử dụng thực tế. Vị trí, tiện ích, quản lý và chất lượng sản phẩm sẽ quyết định giá trị dài hạn. Người có nhu cầu ở thực nên ra quyết định hợp lý dựa trên chính sách ưu đãi, trong khi đầu cơ mua đi bán lại không còn dư địa.

Theo Sina finance

Ảnh: wal_172619_II / Pixabay