Chính sách trung ương: Định hình khung dài hạn cho 'thập kỷ thứ 15'

Trong nửa đầu năm 2026, chính sách bất động sản trung ương Trung Quốc xoay quanh bốn trụ cột: định hình thể chế cấp cao, giảm gánh nặng phía cầu, điều tiết cung ứng và hỗ trợ vốn có mục tiêu. Ngày 1/1, tạp chí Cầu Thị đăng bài xã luận khẳng định bất động sản là ngành cơ bản của nền kinh tế quốc dân, yêu cầu duy trì chính sách mạnh mẽ, dỡ bỏ các biện pháp hạn chế và thúc đẩy xây dựng 'nhà tốt'.

Báo cáo công tác chính phủ ngày 5/3 có nhiều thay đổi quan trọng: lần đầu tiên sau 10 năm nhắc lại 'xóa tồn kho', lần đầu đưa 'khuyến khích mua nhà ở tồn kho làm nhà ở xã hội' vào nhiệm vụ trọng tâm, và lần đầu đề cập 'cải cách chế độ quỹ công tích'. 'Quy hoạch thập kỷ thứ 15' được thông qua ngày 13/3 dành riêng một chương cho bất động sản (chương 44), lần đầu tiên đưa 'bán nhà xây sẵn' vào quy hoạch 5 năm, đánh dấu bước ngoặt buộc ngành phát triển từ 'xoay vòng nhanh' sang 'tinh luyện'.

Chính sách địa phương: Gần 90% là nới lỏng, trọng tâm giảm chi phí mua nhà

Nửa đầu năm, các địa phương ban hành tổng cộng 293 chính sách, trong đó 263 chính sách nới lỏng (chiếm 89,8%). Tháng 4 là đỉnh điểm với các chính sách mới mạnh mẽ từ Thượng Hải, Thâm Quyến, Quảng Châu. Các công cụ phổ biến gồm tối ưu hóa quỹ công tích (hơn 100 thành phố điều chỉnh), trợ cấp mua nhà và 'đổi cũ lấy mới', cùng chính sách chỉnh trang đô thị. Phân theo cấp thành phố: thành phố hạng nhất kiểm soát 'nóng', hạng hai kích hoạt 'cải thiện', hạng ba và bốn 'chống đáy'.

Thượng Hải ngày 25/2 ban hành 'Thất điều mới', nâng hạn mức quỹ công tích gia đình lên 400.000 nhân dân tệ và miễn thuế bất động sản cho nhà ở cải thiện. Thâm Quyến ngày 29/4 nới lỏng hạn chế mua nhà tại ba quận trung tâm, nâng hạn mức quỹ công tích lên 2,31 triệu nhân dân tệ. Quảng Châu ngày 30/4 ban hành 'Bát điều' với phạm vi bao phủ rộng nhất trong các thành phố hạng nhất, dỡ bỏ hoàn toàn hạn chế mua nhà. Bắc Kinh không ban hành chính sách nới lỏng toàn thành phố mà tập trung vào nhà ở xã hội và nhân tài, như xây 10.000 căn hộ cho thanh niên.

Chính sách tài chính và tiền tệ: Lãi suất thấp lịch sử, vốn đặc biệt đổ vào chỉnh trang đô thị

Ngày 15/1, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc hạ lãi suất tái cấp vốn và tái chiết khấu 0,25 điểm phần trăm. LPR 1 năm duy trì ở mức 3,0% và LPR 5 năm ở mức 3,5% trong 13 tháng liên tiếp, ở mức thấp lịch sử. Về tài khóa, chính phủ bố trí 970 tỷ nhân dân tệ từ đầu tư ngân sách trung ương và 1.600 tỷ nhân dân tệ từ trái phiếu đặc biệt siêu dài hạn cho chỉnh trang đô thị, tổng cộng 2.570 tỷ nhân dân tệ. Tháng 6, 15 thành phố được chọn nhận hỗ trợ tài chính trung ương cho chỉnh trang đô thị, nâng tổng số lên 50 thành phố.

Triển vọng nửa cuối năm: Từ khung thể chế sang thực thi hiệu quả

Nửa cuối năm 2026, trọng tâm chính sách chuyển sang thực thi. Dự kiến quy mô mua nhà tồn kho sẽ mở rộng sau khi 70 thành phố khởi động, với 120.000 căn đã đăng ký. Cải cách quỹ công tích dự kiến hoàn tất trong nửa cuối năm, các quy định chi tiết địa phương sẽ ban hành đầu năm 2027. Các thành phố hạng nhất và hạng hai sẽ tập trung vào 'thúc đẩy cải thiện', trong khi thành phố hạng ba và bốn tiếp tục 'xóa tồn kho' thông qua trợ cấp và kiểm soát giá. Tuy nhiên, rủi ro bao gồm chênh lệch giá mua bán trong chương trình thu mua nhà tồn kho và áp lực tài chính địa phương có thể làm chậm tiến độ chỉnh trang đô thị.

Ảnh: OleksandrPidvalnyi / Pixabay