Trong nửa đầu năm 2026, thị trường bất động sản Trung Quốc đã chứng kiến sự thay đổi rõ rệt khi các địa phương trên cả nước ban hành hơn 560 chính sách nhằm ổn định thị trường, theo thống kê của Viện Nghiên cứu Chỉ số Trung Quốc (China Index Academy). Riêng các chính sách liên quan đến quỹ công tích (provident fund) đã lên tới hơn 300 điều, tập trung vào việc nâng hạn mức vay, mở rộng phạm vi sử dụng và tối ưu hóa quy trình cho người lao động tự do cũng như người lao động ngoại tỉnh.

Chính sách ổn định thị trường: Từ trung ương đến địa phương

Trong quý II/2026, số lượng chính sách được ban hành đạt hơn 360 điều, bao gồm nới lỏng các hạn chế mua nhà, điều chỉnh chính sách quỹ công tích, trợ cấp mua nhà và hỗ trợ chương trình 'đổi cũ lấy mới'. Các thành phố lớn như Thượng Hải, Thâm Quyến và Quảng Châu đã liên tiếp đưa ra các chính sách nới lỏng, chẳng hạn như Thượng Hải rút ngắn thời gian đóng bảo hiểm xã hội đối với người không có hộ khẩu Thượng Hải khi mua nhà trong vành đai ngoài xuống còn 1 năm liên tục, đồng thời cho phép người đủ điều kiện mua thêm một căn nhà trong khu vực này.

Về phía trung ương, Hội nghị Bộ Chính trị tháng 4/2026 đã đánh dấu bước chuyển từ 'giai đoạn tập trung giải quyết rủi ro' sang 'giai đoạn kiểm soát rủi ro thường xuyên và thúc đẩy chuyển đổi ngành'. Tạp chí Cầu Thị (Qiushi) số ra ngày 18/6/2026 cũng nhấn mạnh việc 'đẩy nhanh sửa chữa bảng cân đối tài sản của cư dân, tập trung ổn định thị trường bất động sản', cho thấy vấn đề ổn định bất động sản đã trở thành vấn đề vĩ mô liên quan đến an toàn tài sản của người dân và niềm tin tiêu dùng xã hội.

Thị trường nhà mới: Tồn kho giảm, điểm ngoặt xuất hiện

Theo số liệu từ Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, tính đến cuối tháng 5/2026, diện tích tồn kho nhà ở thương mại trên toàn quốc là 772 triệu mét vuông, giảm 0,4% so với cùng kỳ năm trước, đánh dấu tháng thứ ba liên tiếp giảm. Đây là lần đầu tiên kể từ tháng 7/2021, diện tích tồn kho nhà ở thương mại chấm dứt xu hướng tăng liên tục. Nguyên nhân chính đến từ việc các doanh nghiệp giảm đầu tư vào đất đai và thị trường phục hồi cục bộ, khiến nguồn cung mới giảm.

Cụ thể, trong 5 tháng đầu năm 2026, diện tích nhà ở mới khởi công trên toàn quốc đạt 131 triệu mét vuông, giảm 23,4% so với cùng kỳ; trong khi diện tích nhà ở mới bán ra đạt 260 triệu mét vuông, giảm 12,1%. Sự chênh lệch giữa diện tích khởi công và diện tích bán ra đã gián tiếp thúc đẩy hàng tồn kho giảm dần.

Về giá bán, tháng 5/2026, giá nhà ở mới tại các thành phố loại 1 (first-tier) tăng 0,2% so với tháng trước, mức tăng cao hơn 0,1 điểm phần trăm so với tháng 4. Trong số 70 thành phố lớn, số thành phố có giá nhà mới tăng so với tháng trước là 16, mức cao nhất trong vòng một năm qua.

Thị trường nhà cũ: Giao dịch tăng, áp lực tồn kho giảm

Thị trường nhà cũ (second-hand) trong nửa đầu năm 2026 phục hồi mạnh mẽ hơn so với thị trường nhà mới. Theo Viện Nghiên cứu Chỉ số Trung Quốc, 20 thành phố trọng điểm ghi nhận khoảng 760.000 giao dịch nhà cũ trong nửa đầu năm, tăng 6% so với cùng kỳ. Riêng tháng 6/2026, 20 thành phố này ước tính đạt 130.000 giao dịch, tăng 13% so với cùng kỳ năm trước. Các thành phố như Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến duy trì đà tăng trưởng kể từ 'mùa xuân ấm' (tháng 3-4).

Một tín hiệu tích cực khác là lượng nhà cũ niêm yết bán (listing) trên thị trường đã giảm đáng kể. Tính đến cuối tháng 5/2026, 25 thành phố trọng điểm ghi nhận 2,11 triệu căn nhà cũ niêm yết, giảm 5% so với mức đỉnh 2,23 triệu căn vào cuối tháng 10/2025. Riêng Bắc Kinh và Thượng Hải, lượng niêm yết giảm lần lượt 17% và 26% so với đỉnh. Sự kết hợp giữa 'niêm yết giảm + giao dịch tăng' cho thấy thị trường đang chuyển từ giai đoạn phục hồi thanh khoản sang cân bằng cung-cầu.

Nguyên nhân chính khiến lượng niêm yết giảm bao gồm: các căn nhà niêm yết với giá ảo dần được rút khỏi thị trường, tốc độ giao dịch tăng lên, và người bán định giá thực tế hơn. Theo ông Nghiêm Tiến (Yan Yuejin), Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Thượng Hải E-House, xu hướng này sẽ giúp giảm áp lực giảm giá nhà cũ, thúc đẩy kỳ vọng thị trường và hỗ trợ chuỗi đổi nhà (từ nhà cũ lên nhà mới).

Triển vọng nửa cuối năm: 'Năm 2026 là năm đáy'

Các chuyên gia nhận định, nửa cuối năm 2026, chính sách sẽ tiếp tục được tăng cường theo hướng 'ổn định thị trường, phòng ngừa rủi ro và thúc đẩy chuyển đổi'. Mặc dù thị trường chưa có sự đảo chiều hoàn toàn, nhưng năm 2026 được xem là 'năm đáy' (bottoming year), với các thành phố cốt lõi có khả năng ổn định trước. Giá nhà cũ tại các thành phố lớn dự kiến sẽ dao động trong biên độ hẹp, khó xảy ra giảm mạnh.

Ảnh: Mehmet Turgut Kirkgoz / Pexels