Ngày 28/6/2026, Cục Quản lý Thực thi Pháp luật Đô thị quận Liwan (Quảng Châu, Trung Quốc) đã ban hành quyết định xử phạt đối với một dự án cải tạo làng cũ trong khu vực. Dự án có chức năng chính là nhà ở thương mại bị phát hiện đã tự ý thay đổi kết cấu: biến các cột trang trí (decorative pillars) thành cột kết cấu (structural pillars) mà không có giấy phép quy hoạch, với tổng diện tích cải tạo lên tới 199,34 mét vuông.

Vì sao chủ đầu tư lại 'ăn gian' diện tích?

Theo các chuyên gia trong ngành, hành vi này nhằm mục đích tăng tỷ lệ diện tích sử dụng thực tế (tỷ lệ đắc phòng – 得房率) cho căn hộ. Thông thường, khi xây dựng, các cột trang trí nằm ở mặt ngoài công trình không được tính vào diện tích sử dụng riêng. Tuy nhiên, sau khi hoàn thành, chủ đầu tư biến chúng thành cột kết cấu, cho phép 'phong kín' các hốc tường, khu vực thông tầng bên ngoài vào bên trong căn hộ, tạo ra không gian sử dụng thêm cho người mua mà không làm tăng chỉ số diện tích sàn (floor area ratio). Dù vậy, việc cải tạo này không có giấy phép quy hoạch nên bị coi là xây dựng trái phép và phải chịu phạt.

Những hình thức 'ăn gian' diện tích phổ biến và rủi ro

Ngoài cách biến cột trang trí thành cột kết cấu, thị trường còn tồn tại nhiều chiêu thức khác như: nén diện tích phòng ban đầu, sau đó cải tạo ban công, bồn hoa, cửa sổ lồi (bay window) để tăng diện tích sử dụng thực tế. Nhờ đó, một số dự án từng quảng cáo tỷ lệ đắc phòng lên tới 100% thậm chí 140%. Tuy nhiên, ông Li Yujia, nhà nghiên cứu trưởng tại Trung tâm Nghiên cứu Chính sách Nhà ở tỉnh Quảng Đông, chỉ ra rằng hành vi 'ăn gian' diện tích tiềm ẩn nhiều rủi ro: thứ nhất, dễ gây mất an toàn, tranh chấp về tiến độ và dân sự; dự án không được phê duyệt quy hoạch có thể không qua được kiểm tra nghiệm thu, dẫn đến chậm bàn giao. Thứ hai, sau khi quy đổi tỷ lệ đắc phòng, giá bán của các dự án này thường thấp hơn nhà mới và nhà cũ cùng loại, tạo cạnh tranh không lành mạnh, gây bất ổn thị trường và ảnh hưởng đến tài sản của người dân. Thứ ba, khiến ngành bất động sản hiểu sai về 'nhà tốt' và chất lượng cao, dẫn đến cạnh tranh đồng nhất và nội bộ hóa ở mức thấp.

Hướng tới 'nhà tốt' thực sự: trải nghiệm cư trú toàn diện

Kế hoạch 5 năm lần thứ 15 (2026-2030) của Trung Quốc đã đề ra mục tiêu xây dựng những 'ngôi nhà tốt' an toàn, tiện nghi, xanh và thông minh. Tiêu chuẩn quốc gia 'Quy phạm dự án nhà ở' có hiệu lực từ năm 2025 cũng đặt ra các yêu cầu tối thiểu về chiều cao tầng, môi trường sống, thiết kế thân thiện với người già và an toàn công trình. Theo ông Li Yujia, đối với người tiêu dùng, diện tích sử dụng thực tế dù quan trọng nhưng diện tích có được từ 'ăn gian' thường nằm ở các vị trí biên như ban công, hiệu quả sử dụng không cao. Nhà phát triển nên tập trung vào thiết kế mặt bằng, hoàn thiện chức năng, dịch vụ cộng đồng, tiện ích cho mọi lứa tuổi và cơ sở hạ tầng để nâng cao trải nghiệm cư trú. Quyết định xử phạt của Quảng Châu lần này được xem là một hành động cứng rắn, thể hiện quyết tâm kiểm soát các vi phạm. Tuy nhiên, hiệu quả lâu dài phụ thuộc vào việc giám sát liên tục và nghiêm ngặt trong tương lai.

Theo Sina finance

Ảnh: 23555986 / Pixabay