Ngày 30/6, Thượng Hải tổ chức đợt đấu giá đất ở thứ năm trong năm 2026, với 5 lô đất đều được bán thành công, tổng doanh thu 12,572 tỷ NDT. Đáng chú ý, Công ty Kiến Phát (Jianfa) đã chi 7,289 tỷ NDT, với tỷ lệ thặng dư 29,63%, để giành lô đất Tĩnh An Đại Ninh sau 168 vòng đấu giá. Trong khi đó, Tập đoàn Greentown China (Lục Thành Trung Quốc) thắng hai lô đất tại Chu Phố (Phố Đông) và Gia Định Tân Thành, với tỷ lệ thặng dư lần lượt 19,9% và 19,08%. Hai lô đất còn lại tại Mẫn Hàng và Tùng Giang được Mẫn Phòng và Poly Developments mua với giá khởi điểm.

Diễn biến đấu giá: Lô đất trung tâm hút khách, vùng ven ít sôi động

Lô đất Tĩnh An Đại Ninh (khu N070402, lô 081a-08) là lô đất ở duy nhất nằm trong vành đai trong-trung tâm của đợt này, với diện tích sàn quy hoạch 89.259,33 m². Theo Viện Nghiên cứu Chỉ số Trung Quốc (China Index Academy), lô đất thu hút 5 nhà đầu tư gồm Poly Developments, China Overseas Land & Investment, Jianfa, China Merchants Shekou, và liên danh China Resources Land & Yuexiu Property. Sau 168 vòng đấu giá, Jianfa giành chiến thắng với giá 7,289 tỷ NDT, tương đương 81.665 NDT/m² sàn, tỷ lệ thặng dư 29,63%.

Ông Lô Văn Hy (Lu Wenxi), nhà phân tích thị trường tại Shanghai Centaline Property, nhận xét: "Toàn bộ quá trình đấu giá diễn ra hợp lý và ổn định, tỷ lệ thặng dư 29,63% nằm trong khoảng hợp lý, giá mỗi m² sàn không phá vỡ kỷ lục khu vực." Hiện tại, các dự án nhà mới tại khu Đại Ninh, Tĩnh An có giá trung bình khoảng 151.000 NDT/m² cho căn hộ lớn (gần 200 m²) và 136.000 NDT/m² cho căn hộ cải thiện (khoảng 120 m²).

Ông Lô Văn Hy cũng cho rằng: "Các doanh nghiệp bất động sản hàng đầu luôn coi khu vực trung tâm Thượng Hải là cứ điểm lợi nhuận. Trước đây, Jianfa có ít dự án tại trung tâm, chỉ có dự án tiêu biểu tại Tân Giang Loan Thành. Lần này đặt chân vào Tĩnh An đã bổ sung khoảng trống quỹ đất tại trung tâm thành phố."

Ở khu vực cận trung tâm, Greentown China lần lượt mua lô đất Gia Định Tân Thành với giá 2,066 tỷ NDT (tỷ lệ thặng dư 19,08%) và lô đất Chu Phố, Phố Đông với giá 922 triệu NDT (tỷ lệ thặng dư 19,9%). Lô đất Gia Định Tân Thành gồm hai lô phụ, tổng diện tích sàn 70.690,15 m², thu hút Greentown China, China Jinmao và Jianfa, giá mỗi m² sàn cuối cùng là 29.227 NDT. Lô đất Chu Phố có diện tích sàn 27.383,94 m², với 6 nhà đầu tư tham gia, giá mỗi m² sàn đạt 33.657 NDT.

Ông Lô Văn Hy phân tích: "Đối với các khu vực ngoại ô có lợi thế vị trí và cơ sở hạ tầng hoàn thiện, các nhà phát triển vẫn có nhu cầu mua đất. Các dự án cải thiện nhà ở lần đầu vẫn có thị trường và lượng truy cập trong khu vực."

Tổng quan nửa đầu năm 2026: 17 lô đất, tổng giá trị 43,6 tỷ NDT

Theo thống kê của Viện Nghiên cứu Chỉ số Trung Quốc, trong nửa đầu năm 2026, Thượng Hải tổ chức 5 đợt đấu giá đất ở, cung cấp tổng cộng 17 lô đất (đợt 1: 3 lô, đợt 2: 1 lô, đợt 3: 3 lô, đợt 4: 5 lô, đợt 5: 5 lô), tổng diện tích đất bán khoảng 915.000 m², tổng doanh thu khoảng 43,6 tỷ NDT.

Bà Trương Văn Tĩnh (Zhang Wenjing), Tổng giám đốc dữ liệu Thượng Hải của Viện Nghiên cứu Chỉ số Trung Quốc, nhận xét: "5 đợt đấu giá cho thấy xu hướng rõ rệt: ổn định ở giai đoạn đầu và nóng lên ở giai đoạn sau." Cụ thể, ba đợt đầu chỉ có 7 lô đất, thu về khoảng 19,9 tỷ NDT, tỷ lệ thặng dư tổng thể ở mức thấp. Hai đợt cuối (đợt 4 và 5) có 10 lô đất, thu về khoảng 23,6 tỷ NDT, chiếm 54% tổng doanh thu nửa đầu năm, với tỷ lệ thặng dư tăng đáng kể. Đợt 4 có tỷ lệ thặng dư tổng thể 33,5%, đợt 5 là 20,6%, hai đợt này đóng góp phần lớn sức nóng thị trường.

Các lô đất khu vực trung tâm thu hút sự quan tâm của các doanh nghiệp bất động sản hàng đầu và doanh nghiệp địa phương. Ví dụ, Poly Developments mua lô đất Trường Ninh Trung Sơn Công Viên với giá mỗi m² sàn 77.697 NDT; Shanghai Chengtou thắng lô đất trung tâm Hồng Khẩu với giá 108.502 NDT/m² sàn; Jianfa giành lô Tĩnh An Đại Ninh với giá 81.665 NDT/m² sàn. Tuy nhiên, các lô đất xa trung tâm vẫn chủ yếu được bán với giá khởi điểm hoặc tỷ lệ thặng dư thấp.

Dự báo nửa cuối năm: Tiếp tục phân hóa giữa trung tâm và ngoại vi

Về xu hướng thị trường đất đai nửa cuối năm 2026, bà Trương Văn Tĩnh dự báo: "Định hướng cung cấp đất 'giảm số lượng, nâng cao chất lượng' dự kiến sẽ không thay đổi. Các lô đất chất lượng cao tại khu vực trung tâm vẫn sẽ là tâm điểm cạnh tranh của các doanh nghiệp hàng đầu, xu hướng thặng dư cao khả năng sẽ tiếp tục. Ngược lại, các lô đất phi trung tâm và xa trung tâm khó thoát khỏi tình trạng bán với giá khởi điểm hoặc thặng dư thấp. Khi các sản phẩm 'nhà tốt' dần được đưa ra thị trường, cơ cấu cung-cầu thị trường nhà mới sẽ nhanh chóng trở nên rõ ràng hơn, mang lại hướng dẫn thị trường chính xác hơn cho các quyết định đầu tư đất đai sau này."

Ảnh: nattanan23 / Pixabay