Thị trường tháng 6/2026: Phân hóa rõ nét giữa thành phố lớn và địa phương

Trái với quy luật mùa vụ thường giảm vào tháng 6, thị trường bất động sản Trung Quốc ghi nhận diễn biến trái chiều. Tại Bắc Kinh, lượng giao dịch nhà ở cũ qua hợp đồng trong tháng 6 đạt 16.618 căn, tăng 4,0% so với tháng trước và tăng 9,8% so với cùng kỳ năm ngoái, mức cao nhất trong 5 năm qua. Cả nửa đầu năm, tổng lượng giao dịch nhà cũ tại Bắc Kinh đạt 93.583 căn, tăng 5,7% so với cùng kỳ, cũng là mức cao nhất 5 năm. Thượng Hải còn ấn tượng hơn: tháng 6 ghi nhận 25.158 căn giao dịch nhà cũ (bao gồm thương mại), tăng 21% so với cùng kỳ; từ tháng 3, lượng giao dịch hàng tháng liên tục vượt 25.000 căn. Tại Thâm Quyến, tháng 6 có 5.093 căn nhà ở cũ được sang tên, tăng 13,1% so với cùng kỳ, phá kỷ lục 6 năm. Tổng cộng 20 thành phố trọng điểm ghi nhận 133.000 căn giao dịch nhà cũ trong tháng 6, tăng 12,6% so với cùng kỳ, và đây là tháng thứ ba liên tiếp tăng trưởng dương.

Tuy nhiên, động lực chính của đợt tăng này đến từ phân khúc nhà giá thấp phục vụ nhu cầu ở thực. Tại Bắc Kinh và Thượng Hải, tỷ trọng giao dịch nhà cũ dưới 3 triệu NDT chiếm trên 70% tổng giao dịch. Trong khi đó, tại các khu vực trung tâm như Hải Điến (Bắc Kinh) hay Tĩnh An (Thượng Hải), biên độ thương lượng giá nhà mới thu hẹp từ 10% xuống còn 5% so với năm trước. Ngược lại, tại các thành phố cấp 3 và cấp 4, tồn kho vẫn ở mức cao: theo dữ liệu từ CRIC, tính đến cuối tháng 6/2026, lượng tồn kho thu hẹp của 50 thành phố giảm xuống còn khoảng 300 triệu m2, nhưng chu kỳ tiêu thụ vẫn kéo dài 26 tháng, đặc biệt khó khăn ở các thành phố nhỏ.

Hai trụ cột của thời kỳ tăng giá đồng loạt đã sụp đổ

Theo Ren Zeping, nguyên nhân cốt lõi khiến thị trường không thể quay lại thời kỳ tăng giá đồng loạt là sự thay đổi về nhân khẩu học và chiến lược quốc gia. Dữ liệu từ Cục Thống kê Quốc gia cho thấy dân số Trung Quốc cuối năm 2025 là 1,40489 tỷ người, giảm 3,39 triệu người so với năm trước; số trẻ sinh ra trong năm chỉ 7,92 triệu, thấp nhất kể từ năm 1949. Tỷ lệ đô thị hóa đạt 67,89%, gần chạm ngưỡng. Bên cạnh đó, chính sách quốc gia đã chuyển hướng: Hội nghị Công tác Kinh tế Trung ương cuối năm 2025 nhấn mạnh 'kiểm soát tăng trưởng, giảm tồn kho, tối ưu cung ứng' theo từng thành phố; Báo cáo Công tác Chính phủ năm 2026 lần đầu tiên đề cập 'khuyến khích mua lại nhà ở tồn kho để làm nhà ở xã hội'. Nguồn lực quốc gia đang được ưu tiên cho các lĩnh vực như AI, sản xuất cao cấp, thay vì bất động sản.

Hệ quả là tâm lý người mua thay đổi rõ rệt. Theo Ngân hàng Trung ương Trung Quốc, trong quý I/2026, khoản vay dài hạn của khu vực hộ gia đình chỉ tăng 460,7 tỷ NDT, giảm khoảng 48% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ đòn bẩy của khu vực hộ gia đình giảm từ 62,3% (quý I/2024) xuống 59% (quý I/2026). Người dân không còn mặn mà với vay mua nhà.

Bài học từ Nhật Bản và Mỹ: Chỉ có khu vực trung tâm mới phục hồi

Ren Zeping dẫn chứng kinh nghiệm quốc tế để củng cố luận điểm. Tại Nhật Bản, sau khi bong bóng vỡ năm 1991, giá đất toàn quốc giảm dài hạn. Tuy nhiên, đến năm 2026, giá đất công bố trung bình toàn quốc tăng 2,8% – năm thứ năm liên tiếp tăng và mức cao nhất kể từ năm 1992. Nhưng mức tăng tập trung hoàn toàn ở Tokyo: vùng thủ đô tăng 5,7%, riêng Tokyo tăng 9,4%. Các thành phố địa phương vẫn có tỷ lệ trống trên 40% và giá tiếp tục giảm. Tại Mỹ, sau khủng hoảng tín dụng dưới chuẩn năm 2007, giá nhà tại San Francisco và New York đã phục hồi về mức trước khủng hoảng vào năm 2017, trong khi các thành phố thuộc Vành đai Rỉ sét vẫn chưa hồi phục. Điều này cho thấy, ở giai đoạn cuối của đô thị hóa và dân số đạt đỉnh, giá trị bất động sản chỉ hội tụ về nơi có dân số và ngành công nghiệp tập trung.

Chín dự báo của Ren Zeping và tín hiệu từ thị trường

Vào tháng 5/2026, Ren Zeping công bố chín xu hướng lớn, trong đó đáng chú ý: hạn chế mua nhà sẽ được dỡ bỏ hoàn toàn; cải tạo đô thị bước vào thời kỳ hoàng kim khi hơn 30% nhà ở có tuổi đời trên 25 năm; thời đại 'nhà tốt' đến khi diện tích ở bình quân đầu người vượt 40 m2 và tỷ lệ phòng ở trên hộ đạt 1,07. Về thời điểm giá nhà ổn định, ngày 16/6/2026, Cục Thống kê Quốc gia công bố chỉ số giá nhà 70 thành phố cho thấy: giá nhà mới tại thành phố hạng nhất tăng liên tiếp 4 tháng theo tháng, biên độ giảm theo năm thu hẹp 3 tháng liên tiếp; giá nhà cũ tăng liên tiếp 3 tháng theo tháng, biên độ giảm theo năm thu hẹp 4 tháng liên tiếp. Bốn chỉ số chính đồng loạt cải thiện, báo hiệu điểm ngoặt của giá nhà tại các thành phố hạng nhất đã xuất hiện.

Ren Zeping đề xuất thành lập ngân hàng nhà ở với quy mô trên 5.000 tỷ NDT để mua lại nhà ở tồn kho, phù hợp với định hướng chính sách hiện tại. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh mục tiêu là giảm tồn kho, không phải kích thích tăng giá mới.

Lời khuyên cho người mua và nhà đầu tư

Đối với người có nhu cầu ở thực, Ren Zeping khuyên nên ưu tiên các khu vực trung tâm của thành phố hạng nhất và hạng hai có dân số tăng, tránh mua nhà ở vùng ven hoặc thành phố nhỏ. Không nên vay quá nhiều và cần cân nhắc khả năng bán lại sau này. Với người sở hữu nhiều bất động sản, đặc biệt là nhà cũ ở vị trí kém, nên dần dần chuyển đổi sang tài sản tại khu vực trung tâm và giảm tỷ trọng bất động sản trong tổng tài sản. Đối với nhà đầu tư, ông khẳng định thời kỳ 'mua nhà là chắc thắng' đã qua; nhà chỉ để ở, không để đầu cơ.

Ảnh: GetLostMIke / Pixabay