Theo số liệu từ Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc công bố ngày 15/7, giá bán nhà ở thương mại tại các thành phố lớn (first-tier cities) đã tăng theo tháng trong 4 tháng liên tiếp, trong khi diện tích tồn kho nhà ở thương mại trên toàn quốc giảm liên tiếp 4 tháng. Giao dịch nhà cũ đã trở thành bộ phận quan trọng của thị trường nhà ở, và kỳ vọng thị trường được cải thiện.

Chuyên gia chỉ ra hướng đi mới cho bất động sản

Tại Hội nghị quốc tế liên ngành về bất động sản do Hiệp hội Bất động sản châu Á và Hiệp hội Bất động sản Hoa kiều thế giới tổ chức khai mạc cùng ngày, chủ đề “Đổi mới bất động sản hướng tới tương lai và phát triển bền vững chất lượng cao” được thảo luận sôi nổi.

Ông Ni Pengfei, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Cạnh tranh và Đô thị thuộc Viện Khoa học Xã hội Trung Quốc, trong phiên thảo luận bàn tròn về “Mô hình phát triển mới ‘đồng xây dựng đô thị’ trong bất động sản”, cho rằng mô hình phát triển mới có thể tóm tắt là mô hình phát triển ổn định, tức từ bỏ “ba cao” (cao tốc độ, cao đòn bẩy, cao lợi nhuận) chuyển sang “ba khỏe” (sức khỏe tài chính, sức khỏe vận hành, sức khỏe sản phẩm), từ phát triển – bán hàng chuyển sang “phát triển + vận hành”, một số doanh nghiệp chuyển sang mô hình đại diện xây dựng tài sản nhẹ.

Ông Ni nhận định, quá trình điều chỉnh của thị trường bất động sản là một quá trình dài hạn, đa số các thành phố vẫn đang trong giai đoạn giảm tồn kho nhà cũ và thanh lọc, thời gian điều chỉnh phụ thuộc vào biến động cung – cầu nhà cũ và diễn biến kinh tế vĩ mô. Về dài hạn, kinh tế thông minh với đại diện là AI sẽ thay thế bất động sản trở thành động cơ tăng trưởng mới, khi đó bất động sản sẽ xuất hiện hình thái và chu kỳ mới, phát triển bất động sản sẽ tiến tới mô hình ổn định.

Phân hóa rõ nét giữa các thành phố

Giáo sư Fan Jianshuang từ Viện Nghiên cứu Bất động sản Đại học Công nghiệp Chiết Giang chỉ ra rằng Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến đã bắt đầu phục hồi, trong khi sự phục hồi ở các thành phố tier 2 và tier 3 sẽ chậm hơn một chút. Thời gian chậm trễ này phụ thuộc vào tốc độ điều chỉnh cung – cầu của từng thành phố và sự thay đổi của môi trường kinh tế vĩ mô. Ông nhấn mạnh, xu hướng giá nhà ở cuối cùng do quan hệ cung – cầu quyết định. Người dân muốn dám tiêu dùng trước hết phải có thu nhập và việc làm ổn định. Các thành phố lớn có thể phục hồi trước nhờ sức sống kinh tế mạnh, nhiều cơ hội việc làm, niềm tin vào tương lai và dòng người từ các địa phương lân cận đổ về.

‘Ngôi nhà tốt’ không chỉ là nhà mới

Cũng trong hội nghị, Giáo sư Fan tham gia thảo luận về “Lý luận và thực tiễn xây dựng ngôi nhà tốt”. Ông cho biết, tháng 5/2025, quy định “Tiêu chuẩn dự án nhà ở” do nhà nước ban hành đã đưa ra yêu cầu rõ ràng về “ngôi nhà tốt”, các nhà phát triển đã đầu tư công sức vào những phần có thể nhìn thấy. Tuy nhiên, chất lượng sống thực sự lại phụ thuộc vào những “công trình ẩn” không nhìn thấy được như chống thấm, cách âm, kiểm soát quy trình. “Không thấm nước, cách âm tốt – những cảm nhận khi ở này quan trọng hơn các tiện ích công cộng xa xỉ, trước hết phải giải quyết những điểm đau trước đây của người dân.”

Ông nhấn mạnh, “ngôi nhà tốt” không thể là đặc quyền của nhà mới, nhà cũ cần được cải tạo thành nhà tốt, nhà ở xã hội cũng phải xây dựng thành nhà tốt. Về lộ trình xây dựng, nhà lắp ghép (prefabricated housing) được coi là chìa khóa cho chuyển đổi ngành. Lấy ví dụ cải tạo nhà ở nông thôn, ông đề xuất các khu vực cải tạo liền mảnh phù hợp để nhân rộng nhà lắp ghép nông thôn, nhằm đáp ứng mục tiêu “song carbon” – dù chi phí ban đầu tăng, nhưng về lâu dài có thể tiết kiệm năng lượng và giảm chi phí sử dụng.

Ảnh: Engin Akyurt / Pexels