Thị trường nhà ở nửa cuối 2026: 5 yếu tố chính cần theo dõi

Thị trường nhà ở Mỹ đã vượt kỳ vọng trong nửa đầu năm 2026, khi lãi suất thế chấp tăng không gây tác động tiêu cực như những năm trước, chủ yếu nhờ chênh lệch lãi suất thế chấp (mortgage spreads) được cải thiện và khả năng chi trả tốt hơn khi tiền lương tăng nhanh hơn giá nhà. Bước vào nửa cuối năm, giới phân tích tập trung vào 5 chỉ số chính để đánh giá triển vọng thị trường.

Doanh số chờ xử lý (Pending Sales) tuần qua tăng trưởng dương so với cùng kỳ

Dữ liệu doanh số chờ xử lý hàng tuần cung cấp góc nhìn ngắn hạn, nhưng kết quả có thể bị ảnh hưởng bởi ngày lễ và biến động tạm thời. Thông thường, dữ liệu này mất 30-60 ngày để phản ánh vào doanh số bán. Trong tuần kết thúc ngày 19/6/2026, doanh số chờ xử lý đạt 75.489 đơn, tăng so với 70.352 đơn của cùng kỳ năm 2025. Trong nửa cuối năm, các nhà phân tích sẽ theo dõi liệu có thể đạt được tăng trưởng dương so với cùng kỳ bất kể lãi suất thế chấp đi về đâu hay không. Trong quá khứ, lãi suất trên 6,64% (thường dẫn đến trên 7%) đã khiến doanh số chậm lại. Năm 2026, thị trường trụ vững chủ yếu vì lãi suất chưa vượt 7%.

Dự báo của HousingWire cho năm 2026 là doanh số bán nhà hiện hữu sẽ cao hơn 237.000 căn so với năm 2025, với điều kiện lãi suất thế chấp duy trì dưới 6,25%. Tuy nhiên, do lãi suất bắt đầu giảm vào cuối năm 2025 và doanh số tháng 12/2025 đạt mức cao nhất 9 tháng, nên chỉ số so sánh cùng kỳ từ tháng 7/2026 sẽ khó tăng trưởng hơn.

Đơn xin vay mua nhà (Purchase Applications) vẫn tăng trưởng dương so với cùng kỳ

Dữ liệu đơn xin vay mua nhà là chỉ báo dẫn hướng: tăng trưởng ở chỉ số này đi trước doanh số bán nhà khoảng 30-90 ngày. Tuần trước, số đơn giảm 3% so với tuần trước đó, nhưng vẫn tăng 5% so với cùng kỳ năm ngoái. Tính từ đầu năm 2026, đã có 10 tuần tăng trưởng so với tuần trước, 11 tuần giảm, 2 tuần đi ngang; 10 tuần tăng trưởng hai con số so với cùng kỳ, 21 tuần tăng trưởng dương so với cùng kỳ và chỉ 2 tuần tăng trưởng âm so với cùng kỳ. Với lãi suất thế chấp gần mức cao nhất trong năm, giới phân tích muốn xem liệu có thể đạt được dự báo tăng trưởng hay không, ngay cả khi lãi suất cao hơn so với đầu năm.

Tồn kho nhà ở (Housing Inventory) tăng chậm, có tuần giảm so với cùng kỳ

Năm 2025, tồn kho nhà ở tăng trưởng rất tốt, có thời điểm tăng 33% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, từ giữa tháng 6/2025, thị trường đã chuyển hướng. Năm 2026, tăng trưởng tồn kho chậm hơn: ba trong bốn tuần gần đây ghi nhận giảm so với cùng kỳ. Trong tuần từ 12/6 đến 19/6/2026, tồn kho tăng từ 816.924 lên 830.939 căn, trong khi cùng kỳ năm 2025 tăng từ 825.718 lên 828.890 căn. Tốc độ tăng hàng tuần chỉ đạt 0,247%. Với lãi suất dưới 6,75%, xu hướng tồn kho hiện dao động trong biên độ hẹp: giảm 2%, đi ngang hoặc tăng 2%.

Niêm yết mới (New Listings) vẫn dưới mức bình thường

Tính mùa vụ trong dữ liệu niêm yết mới đã xuất hiện; thị trường đang bước vào giai đoạn suy giảm truyền thống và chưa thể trở lại mức bình thường. Thông thường, trong các tuần cao điểm theo mùa, có 80.000-100.000 niêm yết mới, nhưng năm 2026 chỉ có bốn tuần vượt 80.000 và không có tuần nào liên tiếp. Trong tuần kết thúc ngày 19/6/2026, niêm yết mới đạt 76.573 căn, so với 76.179 căn cùng kỳ năm 2025. Các nhà phân tích sẽ theo dõi bất kỳ sai lệch nào so với dữ liệu cùng kỳ trong mùa hè, vì đến mùa thu và mùa đông, niêm yết mới thường giảm mạnh.

Tỷ lệ giảm giá (Price-Cut Percentage) thấp hơn năm ngoái

Thông thường, khoảng một phần ba số nhà được giảm giá trước khi bán. Trong hầu hết năm 2026, tỷ lệ giảm giá thấp hơn năm 2025. Tuần trước, tỷ lệ giảm giá là 38,62%, so với 40% cùng kỳ năm 2025. Dự báo giá nhà năm 2026 của HousingWire là giảm 0,62% trên toàn quốc. Tuy nhiên, lãi suất thế chấp giảm nhiều hơn dự kiến vào đầu năm, khiến nhu cầu tăng và tồn kho giảm so với cùng kỳ, có thể làm sai lệch dự báo. Nếu lãi suất thế chấp duy trì trên 6,50% trong nửa cuối năm, các nhà phân tích sẽ theo dõi xem dữ liệu có thay đổi hay không, vì hầu hết năm 2026 lãi suất ở dưới 6,64%.

Lãi suất thế chấp và lợi suất trái phiếu 10 năm: Kỳ vọng giảm

Trong dự báo năm 2026, HousingWire dự kiến lãi suất thế chấp dao động trong khoảng 5,75%-6,75% và lợi suất trái phiếu 10 năm trong khoảng 3,80%-4,60%. Tuần trước, lợi suất 10 năm đóng cửa ở mức 4,46%, nằm trong vùng hợp lý dựa trên dữ liệu kinh tế (4,46%-4,48%). Với việc xung đột Iran kết thúc và cuộc họp Fed đã qua, thị trường có thể tập trung trở lại vào dữ liệu kinh tế để xác định hướng đi của lợi suất và lãi suất thế chấp.

Chênh lệch lãi suất thế chấp (mortgage spreads) là yếu tố tích cực trong vài năm qua. Tuần trước, chênh lệch đóng cửa ở mức 2,0%, tăng từ 1,99% tuần trước đó. So sánh với các năm trước: nếu áp dụng mức chênh lệch tồi tệ nhất của năm 2023, lãi suất thế chấp hiện tại sẽ là 7,69% thay vì 6,58%; nếu áp dụng mức của năm 2024, lãi suất sẽ là 7,31%; nếu áp dụng mức của năm 2025, lãi suất sẽ là 7,11%.

Tuần tới, thị trường sẽ theo dõi các bài phát biểu của Fed, dữ liệu lạm phát PCE và diễn biến giá dầu. Đây sẽ là tuần sạch đầu tiên để làm việc với mức 4,46% trên lợi suất 10 năm, mở đầu cho cuộc săn lãi suất thế chấp thấp hơn trong nửa cuối năm.

Theo HousingWire

Ảnh: Jan van der Wolf / Pexels