Theo bài phân tích công bố ngày 4/8/2026, điều chỉnh quy hoạch đất – chuyển đất thương mại, văn phòng, công nghiệp sang đất ở – đã trở thành nguồn cung chính cho thị trường nhà đất Trung Quốc: Thượng Hải có hơn 20 trong 36 lô đất ở bán ra từ tháng 1 đến tháng 7/2026 là đất điều chỉnh. Tại Quảng Châu, hơn một nửa trong 13 lô đất ở bán ra từ đầu năm thuộc nhóm này; Thâm Quyến cũng ghi nhận hơn một nửa số lô đất ở trúng thầu trong 1-7/2026 là đất điều chỉnh quy hoạch.
Điều chỉnh quy hoạch đất là gì và vì sao thành xu hướng?
Điều chỉnh quy hoạch đất là việc thay đổi quy hoạch của các khu đất đã được phê duyệt, gồm hai nhóm chính: điều chỉnh với đất đã phê duyệt nhưng chưa cấp, và thu hồi đất đã bán nhưng chưa khởi công rồi điều chỉnh, cấp lại. Theo bài viết, nền kinh tế Trung Quốc đang chuyển từ tăng trưởng mở rộng quy mô sang nâng cao hiệu quả sử dụng đất tồn kho, nên phục hồi đất tồn kho trở thành nhiệm vụ trọng tâm trong Kế hoạch 5 năm lần thứ 15 và Kế hoạch cải tạo đô thị.
Về chính sách, tháng 6/2024, Bộ Tài nguyên Thiên nhiên và Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia (NDRC) ban hành văn bản số 104 với 18 biện pháp xử lý đất tồn đọng, bao gồm điều chỉnh điều kiện quy hoạch, thu hồi đất với giá hợp lý, tổ chức cung cấp lại. Đến tháng 3/2026, văn bản số 38 do Bộ Tài nguyên Thiên nhiên và Cục Lâm nghiệp và Thảo nguyên Quốc gia ban hành yêu cầu lập cơ chế gắn kết đất tăng thêm với đất tồn kho, nêu rõ đất tăng thêm về nguyên tắc không dùng cho phát triển bất động sản kinh doanh. Bộ Tài nguyên Thiên nhiên giải thích rằng quy định này không có nghĩa ngừng cung đất ở, mà là ưu tiên dùng đất tồn kho để "cung cấp tinh gọn, chất lượng". Vì vậy, điều chỉnh quy hoạch đất được dự báo trở thành kênh cung đất quan trọng cho phát triển nhà ở.
Thượng Hải, Bắc Kinh, Quảng Châu, Thâm Quyến: số liệu đất điều chỉnh
Theo số liệu trong bài viết, các thành phố lớn ghi nhận tỷ lệ đất điều chỉnh ngày càng cao trong nguồn cung đất ở:
| Thành phố | Giai đoạn | Số lô đất ở giao dịch | Số lô đất điều chỉnh |
|---|---|---|---|
| Thượng Hải | 1-7/2026 | 36 | Hơn 20 |
| Quảng Châu | Từ đầu năm 2026 | 13 | Hơn một nửa |
| Thâm Quyến | 1-7/2026 | – | Hơn một nửa |
| Bắc Kinh | 1-7/2026 | – | 4 lô đổi mục đích |
Tại Thượng Hải, hầu hết đất điều chỉnh chuyển từ đất thương mại, văn phòng, giáo dục sang đất ở, trong đó chuyển đất thương mại sang đất ở chiếm khoảng một nửa; hệ số sử dụng đất trong quá trình chuyển đổi được hạ xuống nhằm phù hợp định hướng phát triển "nhà tốt". Ngoài ra, nhiều lô đất đang trong giai đoạn đã điều chỉnh quy hoạch nhưng chưa đấu giá hoặc đang lấy ý kiến dự thảo. Điển hình, tháng 3/2024, cơ quan quy hoạch thành phố điều chỉnh lô đất tại phố Xietu, quận Xuhui do Xiaomi trả lại: hệ số sử dụng đất giảm từ 3,0 xuống 2,2, mục đích từ đất văn phòng – thương mại thành đất ở. Tháng 8/2024, Greentown trúng lô xh128D-07 cùng khu vực với giá 4,8 tỷ yuan, giá sàn 131.045 yuan/m² – mức cao nhất đối với đất ở tại Thượng Hải và cả nước. Dự án Greentown – Chaoming Dongfang mở bán năm 2025 đạt doanh số 6,98 tỷ yuan, đứng thứ 7 tại Thượng Hải; 120 căn hộ cao cấp bán hết trong ngày mở bán.
Trong 1-7/2026, Thượng Hải có 15 lô đất trúng thầu với giá cao hơn giá khởi điểm, trong đó hơn 10 lô liên quan đến điều chỉnh quy hoạch; nhiều lô tại Yangpu, Hongkou, Jing'an, Xuhui có mức vượt giá trên 20%. Ngày 28/7/2026, hai lô đất điều chỉnh tại Yangpu vượt giá trên 35%, lô tại Xuhui vượt 24,5%. Trong khi đó, nhiều lô tại Qingpu, Songjiang và vùng ven trúng với giá sàn do hạ tầng chưa hoàn thiện, tồn kho cao.
Bắc Kinh có 4 lô đất ở thay đổi mục đích trong 1-7/2026, phân bổ ở Fengtai, Changping và Huairou, chủ yếu trúng với giá sàn. Trong đó, lô Fengtai Wanquansi FT00-0613-0007 được chuyển từ đất thương mại – tài chính – dịch vụ tổng hợp sang đất ở loại hai, diện tích sàn quy hoạch khoảng 99.000 m², tổng giá 5,77 tỷ yuan, giá sàn 58.500 yuan/m². Theo dữ liệu trong bài viết, khu vực bán kính 1,5 km từng có hai lô đất ở trúng thầu cuối năm 2024 và đầu năm 2025, tổng diện tích sàn hơn 200.000 m², trong đó một lô có giá sàn 62.000 yuan/m².
Quảng Châu có hơn một nửa trong 13 lô đất ở giao dịch từ đầu năm 2026 là đất điều chỉnh; lô tại Liwan, phía đông đường Huadi Avenue, được chuyển từ đất đường bộ thành đất ở loại hai kết hợp đất thương mại và đất bến bãi giao thông công cộng. Tại Thâm Quyến, hơn một nửa số lô đất ở trúng thầu trong 1-7/2026 là đất điều chỉnh; hầu hết các lô đều giảm tỷ lệ thương mại/văn phòng, tăng tỷ lệ đất ở và hạ hệ số sử dụng đất để đáp ứng nhu cầu nhà ở cải thiện. Tính đến thời điểm bài viết, thành phố đã tích lũy hơn 40 lô đất ở điều chỉnh quy hoạch, trong đó ngày 30/4, quận Guangming ban hành ba văn bản điều chỉnh với 21 lô đất ở, tổng diện tích sàn hơn 2,4 triệu m²; ngày 1/5, khu sản xuất của CIMC tại Pingshan điều chỉnh 14 lô đất ở, tổng diện tích sàn gần 2 triệu m².
Thâm Quyến cũng áp dụng cơ chế "loại bỏ chủ thể cũ – điều chỉnh – cung cấp lại" cho các dự án cải tạo đô thị. Ví dụ đầu tiên là khu Daxin Village – Sigang, quận Nanshan: đơn vị thực hiện cũ là Hua Chao Industrial – công ty con 100% vốn của Evergrande – bị loại bỏ, đất thương mại giai đoạn ba được chuyển thành đất ở và lựa chọn đơn vị phát triển mới. Ngoài ra, tháng 5/2026, China Resources Land trúng lô đất tại Longgang với giá sàn 7,045 tỷ yuan; lô này do Shimao Group trúng thầu tháng 12/2017, nguyên là đất thương mại và công trình công cộng, được chính quyền quận Longgang thu mua dự trữ tháng 7/2025 với giá 6,8 tỷ yuan, sau đó chuyển thành đất ở loại hai kết hợp đất thương mại và đất đường đô thị, hạ hệ số sử dụng đất từ 4,17 xuống 3,26.
Tác động đến thị trường: cải thiện nguồn cung ngắn hạn, phân hóa dài hạn
Bài viết nhận định điều chỉnh quy hoạch đất giúp tăng nguồn đất có vị trí tốt hơn, hệ số sử dụng đất hợp lý hơn và nghĩa vụ xây dựng nhẹ hơn, qua đó nâng sức hút các phiên đấu giá và cải thiện kỳ vọng thị trường. Tuy nhiên, sự phân hóa giữa khu trung tâm và vùng ven có thể rõ hơn: đất nội thành hiếm và bán chạy, trong khi đất ven đô có thời gian hoàn thiện hạ tầng dài, tồn kho cao nên nhà đầu tư thận trọng.
Điều chỉnh quy hoạch đất cũng định hình lại nguồn cung nhà ở: tăng thêm sản phẩm "nhà tốt" tại vị trí thuận lợi, giúp dẫn dắt nhu cầu cải thiện, nhưng tạo áp lực cạnh tranh với các dự án đang bán, khiến dự án cũ khó tiêu thụ hơn. Với doanh nghiệp, cơ hội mua đất mới tăng nhưng chi phí đất thực tế có thể bị đẩy lên; các doanh nghiệp đầu ngành có tài chính mạnh và năng lực sản phẩm tốt có lợi thế lớn hơn, trong khi doanh nghiệp yếu hơn có thể rơi vào tình trạng khó mua đất tốt lẫn đất vùng xa, thúc đẩy phân hóa ngành.
Đáng chú ý, giá đất, giá nhà mới và giá nhà cũ có mối liên hệ rõ. Nếu đất điều chỉnh có vị trí và điều kiện quy hoạch tốt hơn nhưng được giao dịch với giá thấp hơn, áp lực giảm giá nhà có thể tăng thêm. Do đó, bài viết cho rằng việc điều chỉnh quy hoạch đất có trật tự và kiểm soát hợp lý nguồn cung đất là yếu tố quan trọng để ổn định thị trường bất động sản Trung Quốc.
Theo 36 Kr
Ảnh: succo / Pixabay
