Theo Business Insider đăng ngày 5/8/2026, giá nhà Austin đã giảm gần 25% trong vòng 4 năm kể từ đỉnh thị trường, và khoảng 79% căn nhà giao dịch trong năm 2022 tại khu vực Austin hiện có giá trị thấp hơn giá mua. Riêng tháng 7/2026, giá chào bán đặc trưng của Austin giảm gần 12% so với cùng kỳ năm trước, theo Realtor.com. Đây là mức giảm mạnh nhất trong các thành phố lớn của Mỹ.
Giá nhà Austin giảm gần 25% từ đỉnh – vì sao?
Trước khi đảo chiều, Austin từng là điểm nóng nhờ giá nhà phải chăng và lãi suất vay thế chấp ở mức thấp kỷ lục. Từ năm 2020 đến 2022, dân số vùng Austin tăng 5,3%, tương đương hơn 120.000 người, trở thành khu đô thị lớn tăng trưởng nhanh nhất cả nước. Đến tháng 8/2021, giá chào bán tại Austin tăng hơn 36% so với cùng kỳ; khi đạt đỉnh vào mùa xuân 2022, giá nhà điển hình vượt 465.000 USD, cao hơn khoảng 50% so với ba năm trước.
Nguyên nhân chính đến từ nguồn cung tăng vọt và lãi suất vay tăng nhanh. Theo ước tính điều tra dân số, nguồn cung nhà ở khu vực Austin (gồm nhà bán và nhà cho thuê) tăng hơn 20%, khoảng 211.000 căn, từ tháng 4/2020 đến tháng 7/2025. Từ tháng 3/2022, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) bắt đầu tăng lãi suất để chống lạm phát; lãi suất vay thế chấp tiêu biểu nhảy từ dưới 3% lên mức 5-6% chỉ trong giai đoạn tháng 12/2021 - tháng 7/2022. Với người mua, khoản chênh lệch này đồng nghĩa với việc trả thêm hàng trăm USD tiền lãi mỗi tháng.
Joel Berner, kinh tế gia cấp cao của Realtor.com tại Austin, mô tả thị trường “mất cân bằng rất nhanh, rất nhanh” và vẫn đang phục hồi chậm. Ông so sánh quỹ đạo giá Austin với hình swoosh ngược: tăng sốc rồi giảm kéo dài.
Thị trường nhà đất Austin hiện tại qua số liệu
So với giai đoạn trước đại dịch, quy mô thị trường đã thay đổi rõ rệt. Tháng 7/2026 có khoảng 12.700 căn nhà đang rao bán tại khu vực Austin, so với khoảng 8.000 căn cùng thời điểm năm 2019. Người mua có nhiều lựa chọn hơn và có thể kỹ tính hơn.
| Chỉ số | Số liệu |
|---|---|
| Giá chào bán khu vực Austin, 4 năm sau đỉnh | Giảm gần 25% |
| Giá chào bán tháng 7/2026 so với cùng kỳ | Giảm gần 12% |
| Nhà rao bán tháng 7/2026 | Khoảng 12.700 căn |
| Nhà rao bán tháng 7/2019 | Khoảng 8.000 căn |
| Nhà giao dịch năm 2022 hiện thấp hơn giá mua | 79% |
| Nguồn cung nhà ở tăng 4/2020 - 7/2025 | Hơn 20% (~211.000 căn) |
| Dân số vùng Austin tăng 2020 - 2022 | 5,3% (~120.000 người) |
Theo Realtor.com, không thành phố lớn nào của Mỹ có mức giảm giá chào bán sâu hơn Austin trong 4 năm qua. Thị trường cho thuê cũng thuộc nhóm yếu nhất cả nước, khi chủ nhà phải giảm giá để tìm khách thuê.
Chủ nhà mua đỉnh 2022: bán lỗ 30.000 USD, thậm chí gần nửa giá trị
Ryan McPherson, bác sĩ phẫu thuật chuyển tới Austin làm việc, cùng vợ mua căn nhà 4 phòng ngủ ở phía đông thành phố vào mùa xuân 2022. Họ trả giá cao hơn 20.000 USD so với giá niêm yết, nâng tổng giá trị lên 615.000 USD. Bốn năm sau, một môi giới địa phương có kinh nghiệm ước tính căn nhà có thể bán được từ 420.000 USD đến 450.000 USD, thấp hơn khoảng 30% giá mua. McPherson, hiện đã trở về quê nhà Phoenix, cho biết ông sẵn sàng cắt lỗ thay vì tiếp tục chờ đợi thị trường hồi phục.
Trước đó, vào tháng 6/2025, McPherson thử cho thuê căn nhà với giá 2.500 USD/tháng nhưng không đủ bù chi phí 4.000 USD/tháng cho khoản vay thế chấp và các khoản khác. Gary Froniewski, người mua căn hộ 3 phòng ngủ ở Bắc Austin và chốt giao dịch tháng 7/2022, ước tính tài sản của anh đã mất tới một nửa giá trị. Một môi giới khác tại Austin, John Mundell, mới đây giúp khách bán một căn nhà ở ngoại ô Buda với giá thấp hơn 30.000 USD so với giá mua vài năm trước.
Theo các môi giới địa phương, người bán ở những khu vực có nhiều nhà mới xây đang phải cạnh tranh trực tiếp với các nhà phát triển. Các công ty lớn dùng bộ phận cho vay nội bộ để chào mức lãi suất thấp hơn cho người mua nhà mới, khiến nhà bán lại khó cạnh tranh. Cynthia Mattiza, một môi giới lâu năm tại Austin, cho biết có khách hàng mua năm 2022 nay phải rao bán đúng giá lỗ: “Đôi khi chúng tôi chỉ biết ơn nếu nhận được bất kỳ đề nghị nào.”
Dấu hiệu ổn định và bài học mở rộng
Dù giá vẫn giảm, một số chỉ số cho thấy thị trường đang dần ổn định. Tháng 6/2026, số giao dịch chờ hoàn tất (pending sales) tại Austin tăng 11% so với cùng kỳ năm trước; tình trạng giảm giá niêm yết cũng ít phổ biến hơn một năm trước. Các khu vực có trường học tốt và ít nhà bán vẫn nhận được nhiều đề nghị, dù không còn cảnh đấu giá căng thẳng như 2022.
Trong dài hạn, Keith Hughes, giám đốc điều hành của công ty nghiên cứu nhà ở Zonda tại Austin, kỳ vọng giá sẽ phục hồi. Trong bảng xếp hạng của Zonda dựa trên các yếu tố cơ bản như nhân khẩu học và việc làm, Austin đứng đầu cả nước nhờ tỷ lệ người trẻ thuộc thế hệ millennial lớn nhất. Joel Berner của Realtor.com, người mua nhà năm 2023, vừa được điều chỉnh giảm 12% khung định giá tài sản cho ngôi nhà của ông; ông thừa nhận nếu biết trước điều này, ông có thể đã đi thuê thay vì mua.
Berner cho rằng bài học từ Austin dành cho cả nước Mỹ là nếu giá nhà quá cao, giải pháp nằm ở việc xây thêm nhà. So với San Francisco – nơi hầu như không xây thêm nhà trong những năm qua và giá trị nhà vẫn tăng – Austin là ví dụ điển hình nhất trong thập kỷ qua cho việc tăng nguồn cung để hạ nhiệt giá.
Theo Business Insider
Ảnh: Thirdman / Pexels
