Thị trường bất động sản Mỹ: Bản đồ nơi mua nhà vẫn trong tầm tay và nơi giấc mơ Mỹ tan biến

Thị trường bất động sản Mỹ đang phân hóa sâu sắc theo địa lý: khảo sát của Newsweek trên 33,772 mã ZIP cho thấy 20 quận có khả năng mua nhà cao nhất tập trung ở vùng Nam và Trung Tây, trong khi 20 quận thấp nhất nằm chủ yếu ở vùng ven biển phía Đông Bắc và Tây, theo chỉ số American Dream Index công bố ngày 1/8/2026.

Chỉ số American Dream – bức tranh toàn cảnh thị trường bất động sản Mỹ

Chỉ số American Dream Index của Newsweek chấm điểm mỗi mã ZIP trong tổng số 33,772 mã trên toàn nước Mỹ theo thang điểm từ 0 đến 100, trong đó 50 là mức trung bình quốc gia. Điểm số cao hơn 50 cho thấy cơ hội tiếp cận nhà ở tốt hơn mức trung bình; thấp hơn đồng nghĩa với khó khăn hơn.

Về khả năng mua nhà, chỉ số trả lời câu hỏi: một hộ gia đình có thu nhập bình thường có thực sự đủ khả năng sống tại khu vực đó hay không? Bộ dữ liệu được xây dựng từ nguồn công khai, kết hợp ba yếu tố: tỷ lệ giá trị nhà trung vị trên thu nhập, tỷ lệ tiền thuê nhà chiếm từ 35% thu nhập trở lên, và tỷ lệ chủ nhà ở trong căn nhà của chính mình.

Thang phân loại điểm như sau: 65 trở lên – Phát triển mạnh; 55–64 – Khá tốt; 45–54 – Ổn định; 35–44 – Đối mặt thách thức; dưới 35 – Vật lộn.

20 quận có khả năng mua nhà tốt nhất nước Mỹ

Theo phân tích của Newsweek, danh sách 20 quận có điểm tiếp cận nhà ở cao nhất gần như đều nằm ở vùng Nam và Trung Tây – nơi chi phí xây dựng thấp, đất đai rộng rãi và quy định quy hoạch linh hoạt hơn. Đáng chú ý, danh sách này không có các thị trường Florida, Tennessee hay Texas từng hút người mua thời kỳ đại dịch, vì nhu cầu đã đẩy giá tăng quá nhanh so với nguồn cung.

20 quận khó mua nhà nhất nước Mỹ

Ở chiều ngược lại, các quận có điểm thấp nhất tập trung tại vùng ven biển phía Đông Bắc và Tây, ngoại trừ một số trường hợp như Clarke County (Georgia) và Monroe County (Florida). Clarke County chịu áp lực từ Đại học Georgia khi sinh viên, giảng viên và nhân viên cạnh tranh nguồn nhà hạn chế. Monroe County – nơi có Florida Keys – gặp khó vì nằm trên chuỗi đảo hẹp, khó mở rộng xây dựng, trong khi nhu cầu từ du lịch, người nghỉ hưu và người mua giàu có đẩy giá lên cao.

Vì sao thị trường bất động sản Mỹ phân hóa rõ rệt theo vùng địa lý?

Chen Zhao, Trưởng bộ phận nghiên cứu kinh tế của Redfin, nhận định với Newsweek rằng phía Nam có khả năng tiếp cận nhà ở cao nhờ tốc độ xây dựng lớn, gia tăng nguồn cung; còn Trung Tây rẻ do nhu cầu thấp bởi ít cơ hội việc làm. Ngược lại, các khu vực ven biển đắt đỏ như Los Angeles và New York là do nhu cầu rất cao – vì đây là trung tâm việc làm – trong khi nguồn cung thấp vì rất khó xây dựng.

Hannah Jones, chuyên gia kinh tế cao cấp tại Realtor.com, chỉ ra rằng vùng ven biển phía Tây và Đông Bắc có giá nhà cao và lượng hàng tồn kho khan hiếm, chủ yếu do nhiều thập kỷ xây dựng không theo kịp tăng trưởng việc làm và dân số. Các khu vực này bị neo bởi các trung tâm kinh tế đông đúc, lương cao – công nghệ ở Vùng Vịnh, tài chính ở New York và Boston, chính phủ và công nghệ ở Washington D.C.

Jones cũng nhấn mạnh quy hoạch đóng vai trò lớn khiến nguồn cung không theo kịp: nhiều nơi ở Đông Bắc và ven biển phía Tây chỉ cho phép xây nhà một hộ gia đình, giới hạn chiều cao và thủ tục cấp phép kéo dài. Khi người mua bị đẩy ra khỏi trung tâm thành phố, họ chuyển sang các khu vực ngoại ô và vùng xa hơn, khiến giá ở đó cũng tăng. Các quận nông thôn trông dễ tiếp cận hơn vì đất rẻ và dồi dào, không thiếu hụt nguồn cung cũng như không thu hút người thu nhập cao.

Theo Newsweek

Ảnh: Michael Tuszynski / Pexels