Nhiều nhà đầu tư bất động sản bắt đầu giống như Tommy và anh trai Brian: mua một vài căn, vừa làm vừa học, kỳ vọng tăng trưởng ổn định theo thời gian. Trước khi thành lập Roers Companies vào năm 2012, họ đã xây dựng danh mục khoảng 20 bất động sản nhà ở và sinh viên gần Đại học Minnesota. Tuy nhiên, nhìn lại, Tommy cho rằng cần thay đổi quan điểm về rủi ro và tăng trưởng. Dưới đây là ba bài học mà mọi nhà đầu tư mới nên hiểu ngay từ đầu.

Bài học 1: Quy mô nhỏ không đồng nghĩa an toàn

Nhiều người mới bắt đầu với một căn nhà đơn lẻ, song lập hoặc khu đa năng nhỏ vì cho rằng nó dễ quản lý và ít rủi ro. Tuy nhiên, thực tế, tài sản nhỏ khiến bạn dễ bị tổn thương hơn. Nếu bạn sở hữu một căn song lập và một người thuê rời đi, một phần lớn thu nhập biến mất ngay lập tức. Một sửa chữa lớn có thể xóa sạch lợi nhuận cả năm, và việc thay đổi khách thuê cũng ảnh hưởng nặng nề khi chỉ có vài đơn vị hỗ trợ tài sản.

Tommy và Brian đã học được điều này khi mở rộng từ nhà cho thuê và sinh viên sang các khu chung cư lớn hơn. Các khu chung cư lớn mang lại sự ổn định hơn vì rủi ro được phân tán qua nhiều đơn vị: tình trạng trống, sửa chữa và các vấn đề hàng ngày ít tác động đến hiệu suất tổng thể. Đối với nhà đầu tư cá nhân, điều này không có nghĩa là phải nhảy ngay vào dự án 200 căn, mà là hiểu rằng tài sản lớn hấp thụ biến động tốt hơn.

Bài học 2: Đa dạng hóa – không chỉ dành cho thị trường chứng khoán

Mua một tài sản vững chắc là một chuyện, xây dựng một danh mục bền vững là chuyện khác. Một trong những trải nghiệm quan trọng nhất của Tommy là trong thời kỳ bùng nổ dầu mỏ ở Bắc Dakota. Nhu cầu nhà ở tăng vọt, họ phát triển tại các thị trường tăng trưởng cực nhanh để phục vụ công nhân dầu. Khi đỉnh điểm, mọi thứ tưởng như không bao giờ chậm lại, nhưng rồi điều kiện thay đổi.

Bài học: không có thị trường nào nóng mãi, và không khu vực nào miễn nhiễm với biến động kinh tế. Sau đó, họ có chủ ý đa dạng hóa hơn: mở rộng sang nhiều bang và nhiều loại hình nhà ở, không để tương lai công ty phụ thuộc quá nhiều vào một nền kinh tế địa phương hay ngành công nghiệp. Nhà đầu tư cá nhân nên suy nghĩ tương tự. Thay vì xây dựng danh mục chỉ xoay quanh những gì quen thuộc, hãy giảm nguy cơ tất cả các khoản đầu tư bị ảnh hưởng bởi cùng một áp lực kinh tế tại cùng một thời điểm.

Bài học 3: Giá trị dài hạn đến từ vận hành, không phải may mắn

Nhiều người tham gia bất động sản với kỳ vọng lợi nhuận lớn nhất đến từ tăng giá. Đôi khi điều đó xảy ra, nhưng dựa hoàn toàn vào tăng giá có thể tạo ra vấn đề. Các nhà vận hành giỏi tập trung vào cách tài sản hoạt động: quản lý chi phí hiệu quả, nâng cấp để cạnh tranh, và quản lý giúp tài sản vận hành hết tiềm năng. Những quyết định đó quan trọng hơn nhiều so với hy vọng thị trường tiếp tục đi lên.

Môi trường đầu tư hiện nay cạnh tranh hơn một thập kỷ trước, đặc biệt trong phân khúc đa gia đình. Giá trị gắn liền với thu nhập mà tài sản tạo ra. Cải thiện vận hành, giảm kém hiệu quả và thực hiện các cải tiến hợp lý có thể tăng cường hiệu suất một cách đáng tin cậy hơn là cố đoán biến động thị trường. Thay vì chờ đợi thị trường tạo ra giá trị, nhà đầu tư tập trung xây dựng giá trị thông qua thực thi tốt hơn và quản lý dài hạn.

Bài học tổng kết: Thành công đến từ sự tập trung và kiên trì

Bất động sản hoàn toàn có thể là công cụ xây dựng tài sản dài hạn mạnh mẽ. Kinh nghiệm của Tommy cho thấy thành công thường đến từ sự tập trung hơn là đà tăng. Các nhà đầu tư tồn tại lâu dài thường là những người thể hiện bản lĩnh khi thị trường thay đổi và tránh đưa ra quyết định cảm tính khi mọi thứ bất ổn. Cách tiếp cận đó có thể không hào nhoáng trong ngắn hạn, nhưng tạo ra sự ổn định và thành công lâu dài.

Theo Kiplinger

Ảnh: The Lazy Artist Gallery / Pexels