Số lượng nhà đơn lập cho thuê thuộc sở hữu của các nhà đầu tư tổ chức được niêm yết bán đã tăng hơn gấp đôi kể từ đầu tháng 2/2026, theo phân tích độc quyền từ Parcl Labs, một công ty dữ liệu bất động sản. Cụ thể, danh sách rao bán đã tăng từ 4.166 căn vào ngày 1/2 lên 9.447 căn tính đến tháng 7/2026, với tổng giá trị yêu cầu là 3,1 tỷ USD.

Đạo luật mới định nghĩa nhà đầu tư tổ chức là ai?

Đạo luật nhà ở mới được ban hành định nghĩa nhà đầu tư tổ chức là những thực thể sở hữu từ 350 căn nhà trở lên. Điều này gây bất ngờ cho ngành, vốn thường đặt ngưỡng là 1.000 căn. Luật không buộc các tổ chức này phải bán số nhà đang sở hữu, nhưng cấm họ mua thêm bất kỳ căn nhà nào, trừ một số ngoại lệ như xây dựng để cho thuê (build-to-rent).

Động lực đằng sau làn sóng bán tháo

Các nhà đầu tư quy mô lớn lần đầu tiên tham gia thị trường trong cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, khi tình trạng tịch thu nhà diễn ra tràn lan. Họ mua hàng nghìn căn nhà với giá tiền mặt, chuyển đổi thành nhà cho thuê, tạo ra một loại tài sản cho thuê nhà đơn lập mới. Các nhà lập pháp cho rằng những nhà đầu tư này đã đẩy giá nhà lên cao và gạt người mua là chủ sở hữu thông thường ra ngoài. Lời kêu gọi cấm đoán nhận được sự ủng hộ của cả hai đảng.

Theo Parcl, nhóm các nhà đầu tư sở hữu từ 350 căn trở lên hiện nắm giữ khoảng 589.000 căn nhà, tương đương 3,9% trong tổng số 14 triệu căn nhà cho thuê đơn lập tại Mỹ. Họ chiếm khoảng 40% tổng lượng bán ròng tính từ đầu năm đến nay.

Các chủ cho thuê lớn nhất đều đang bán ròng

Các chủ cho thuê lớn nhất gồm Progress Residential, Invitation Homes, AMH, Tricon, FirstKey, Amherst và VineBrook đều là những người bán ròng tính từ đầu năm, với 3.180 căn được bán nhiều hơn mua kể từ ngày 1/1. Tuy nhiên, họ vẫn sở hữu khoảng 400.000 căn, nên đây không hẳn là một đợt thanh lý. Ngoại lệ là VineBrook, hiện đang rao bán gần 10% danh mục đầu tư của mình, tương đương khoảng 1.900 căn với tổng giá trị yêu cầu 285 triệu USD.

Invitation Homes và AMH, hai quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) nhà cho thuê đơn lập được giao dịch công khai, lần lượt có 549 và 536 căn đang rao bán. Progress Residential, chủ cho thuê lớn nhất, chỉ có 143 căn rao bán.

Chiến lược chuyển hướng sang xây dựng để cho thuê

Stephen Scherr, đồng chủ tịch của Pretium – công ty mẹ của Progress Residential, cho biết trên chương trình "Squawk on the Street" của CNBC rằng hiện có sự công nhận rộng rãi từ Nhà Trắng và các nhà lập pháp về vai trò quan trọng của vốn tư nhân đối với bộ phận dân số muốn thuê nhà. Progress đang tập trung vào các lĩnh vực mà luật mới cho phép, như xây dựng để cho thuê, cải tạo nhà ở hoặc hỗ trợ chuyển đổi từ người thuê sang chủ sở hữu.

Xu hướng xây dựng để cho thuê đã tăng tốc đáng kể trong vài năm qua khi nhu cầu về nhà cho thuê đơn lập tăng lên. AMH bắt đầu từ năm 2017, tự xây dựng nhà và đã phát triển hơn 14.000 căn cho thuê tại 180 cộng đồng. Invitation Homes đã mua lại một công ty xây dựng nhà ở Atlanta, ResiBuilt, vào đầu năm nay.

Chris Nebenzahl, phó chủ tịch nghiên cứu cho thuê tại John Burns Research and Consulting, nhận định rằng trường hợp tài chính đã thay đổi đáng kể khi lệnh bán bắt buộc được dỡ bỏ, cho phép các bên cho vay tái bảo lãnh cho các dự án xây dựng để cho thuê.

Giảm giá sâu để đẩy hàng

Các nhà đầu tư đang bán ra với mức chiết khấu. Theo Parcl Labs, trên toàn quốc, 38,7% tổng số nhà rao bán hiện nay đã bị giảm giá, nhưng trong nhóm các nhà đầu tư tổ chức sở hữu từ 350 căn trở lên, tỷ lệ này lên tới 54%. Kể từ đầu tháng 5, mức giảm giá đã sâu hơn, từ khoảng 3,1% lên 4% giá trị yêu cầu.

Jason Lewris, đồng sáng lập Parcl Labs, cho biết tốc độ thay đổi của danh sách rao bán là điều cần theo dõi. Ông nói thêm rằng, dựa trên giá nhà hiện tại ở Mỹ, một phần nguyên nhân là do sự thay đổi chiến lược: thu về giá trị cao từ những căn nhà có giá trị lớn nhất, loại bỏ các tài sản hoạt động kém hiệu quả và chuyển hướng vốn sang các lĩnh vực tăng trưởng như xây dựng để cho thuê. Ông dự báo 6-8 tuần tới sẽ là giai đoạn then chốt.

Theo CNBC

Ảnh: TierraMallorca / Pixabay