Thị trường bất động sản Mỹ đã bốn năm trong giai đoạn điều chỉnh của chu kỳ bất động sản, nhưng giá nhà toàn quốc chỉ giảm trên danh nghĩa thay vì giảm mạnh như chu kỳ điển hình – điểm khác biệt khiến chu kỳ hiện tại bị coi là lệch quỹ đạo.

Bốn năm qua, thị trường nhà ở Mỹ chứng kiến lãi suất vay thế chấp ở mức cao, doanh số bán nhà thấp, lượng tồn kho tăng chậm và giá nhà vẫn leo thang. Sự kết hợp này khiến các nhà kinh tế tranh luận về liệu thị trường có thể sớm thoát khỏi chu kỳ bất thường hay không.

Chu kỳ bất động sản bốn giai đoạn và sự khác biệt của thị trường hiện tại

Khái niệm chu kỳ bất động sản đã tồn tại khoảng 150 năm, theo các chuyên gia kinh tế. Mô hình chu kỳ gồm bốn giai đoạn: phục hồi, mở rộng, dư cung và suy thoái/điều chỉnh. Dựa trên số liệu toàn quốc, bốn năm qua của thị trường Mỹ nằm trong giai đoạn điều chỉnh.

Tuy nhiên, giai đoạn điều chỉnh lần này thiếu đi một đặc điểm quan trọng: giá nhà trên toàn quốc chỉ giảm trên danh nghĩa, trong khi giá chào bán và giá trị điều chỉnh theo lạm phát đã giảm trong năm qua. Jake Krimmel, chuyên gia kinh tế cao cấp tại Realtor.com, nhận định: “Trong chu kỳ gần đây, không tồn tại một thị trường bất động sản toàn quốc thực sự.” Ông dẫn chứng sự khác biệt rõ rệt giữa Austin, Boston và San Francisco.

Kara Ng, chuyên gia kinh tế cao cấp tại Zillow, cho rằng mô hình bốn giai đoạn chỉ là điểm khởi đầu hữu ích, nhưng thực tế thị trường phức tạp hơn nhiều. “Điều kiện tài chính tác động lớn: lãi suất cao sau giai đoạn lãi suất rất thấp khiến người mua ngần ngại và người bán đứng yên, hạn chế hoạt động trên diện rộng”, bà nói.

Vì sao giá nhà không giảm khi chu kỳ điều chỉnh?

Nguyên nhân chính được các chuyên gia chỉ ra là tác động kéo dài của lãi suất cực thấp thời đại dịch. Daryl Fairweather, chuyên gia kinh tế trưởng tại Redfin, giải thích: “Năm 2022, lãi suất vay thế chấp tăng với tốc độ nhanh nhất từng ghi nhận, khiến người mua bị loại khỏi thị trường nhưng lại là lý do để người bán tiếp tục giữ nhà. Người bán hiện tại có động lực mạnh để rút nhà khỏi thị trường thay vì hạ giá.”

Hệ quả là nguồn cung nhà rao bán thấp và nhu cầu thấp. Ngoài ra, những người mua thời đại dịch đã chốt lãi suất khoảng 3%, còn người sở hữu nhà cũ vội tái cấp vốn, khiến họ không có áp lực phải bán với giá chiết khấu.

Thị trường Mỹ từng chứng kiến một tình trạng tương tự vào đầu những năm 1980, khi lãi suất vay thế chấp 30 năm vọt lên trên 18% – mức cao nhất từng ghi nhận. Theo Odeta Kushi, phó chuyên gia kinh tế trưởng tại First American, mức lãi suất cao thời điểm đó đã dập tắt nhu cầu mua và bán, nhưng không khiến giá nhà giảm đáng kể. “Thị trường hôm nay cũng theo mô hình tương tự: doanh số hấp thụ phần lớn sự điều chỉnh, trong khi giá vẫn được hỗ trợ bởi nhu cầu nhân khẩu học ổn định và tình trạng thiếu nhà rao bán”, bà nói.

Lối thoát nào cho thị trường bất động sản Mỹ?

Một trong những con đường rõ ràng nhất để chuyển sang giai đoạn phục hồi là lãi suất giảm. Tuy nhiên, do lạm phát vẫn ở mức cao, khả năng giảm lãi suất trong ngắn hạn là khó xảy ra. Daryl Fairweather gợi ý rằng tăng cường xây dựng mới và có thể có các ưu đãi từ chính phủ là cách khác để thoát khỏi giai đoạn này.

Odeta Kushi nhận định lãi suất không nhất thiết phải giảm mạnh để thị trường cải thiện, nhưng cần ổn định để người mua, người bán và nhà xây dựng điều chỉnh kỳ vọng. “Thời gian, tăng trưởng thu nhập và một thị trường cân bằng hơn cũng có thể hỗ trợ phục hồi dần”, bà nói.

Thị trường lao động cũng là yếu tố then chốt. Kara Ng lưu ý rằng môi trường tuyển dụng và sa thải thấp không tạo ra các sự kiện thay đổi cuộc sống thúc đẩy người dân chuyển nhà. “Diễn biến của cả hai động lực này sẽ đóng vai trò lớn trong tốc độ thoát khỏi giai đoạn điều chỉnh”, bà nói.

Theo Realestatenews

Ảnh: geralt / Pixabay