Thị trường nhà ở Mỹ năm 2026 được dự báo sẽ không rơi vào khủng hoảng, theo phân tích từ các chuyên gia và số liệu mới nhất. Giá nhà toàn quốc tháng 5/2026 tăng 0,8% so với cùng kỳ năm ngoái, theo dữ liệu từ công ty bất động sản Cotality, cao hơn mức tăng 0,4% của tháng 4. Tuy nhiên, tốc độ này vẫn thấp hơn nhiều so với giai đoạn tăng nóng đầu năm 2025.

Vì sao thị trường nhà ở 2026 khó sụp đổ?

Các chuyên gia cho rằng thị trường hiện tại khác xa so với cuộc khủng hoảng năm 2008. Hoby Hanna, CEO của Howard Hanna Real Estate Services, nhận định: 'Chúng ta không tiến tới sụp đổ, mà đang trong giai đoạn điều chỉnh thị trường, định nghĩa bởi sự ổn định, không biến động.' Ông chỉ ra rằng chủ nhà hiện có lượng vốn chủ sở hữu kỷ lục, tiêu chuẩn cho vay lành mạnh và nguồn cung vẫn hạn chế.

Về thị trường lao động, dù nền kinh tế mất 966.000 cơ hội việc làm trong năm ngoái, nhưng số liệu tháng 5/2026 từ Khảo sát JOLTS cho thấy số việc làm trống và tuyển dụng lần lượt là 7,6 triệu và 5,2 triệu, không thay đổi nhiều. Báo cáo việc làm ADP tháng 6/2026 ghi nhận khu vực tư nhân tạo thêm 98.000 việc làm, vượt kỳ vọng, với mức tăng lương 4,4% so với cùng kỳ. Nhà kinh tế trưởng ADP Nela Richardson cho biết tuyển dụng ổn định, tập trung vào lĩnh vực chăm sóc sức khỏe.

Cung cầu và giá nhà: Số liệu cụ thể

Tính đến tháng 5/2026, Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR) báo cáo nguồn cung nhà ở đạt 4,5 tháng, thấp hơn mức cân bằng 6 tháng. So với giai đoạn trước khủng hoảng 2008, nguồn cung từng lên tới 13 tháng – gấp đôi mức trung bình. Rick Sharga, CEO của CJ Patrick Co., nhấn mạnh: 'Trong thị trường bình thường, nguồn cung 6 tháng là cân bằng.'

Giá nhà tăng chậm phản ánh sự giằng co giữa người mua và người bán. Thom Malone, nhà kinh tế trưởng tại Cotality, nhận xét: 'Chúng ta đang trong giai đoạn doanh số thấp và tăng giá chậm, tương tự sự mất kết nối giữa thu nhập và giá nhà từng thấy trong các cuộc suy thoái thế kỷ 20. Lần này, động lực đảo ngược: thay vì sụp đổ kinh tế, một làn sóng nhà ở đang chờ phần còn lại của nền kinh tế bắt kịp.'

Khả năng chi trả và lãi suất thế chấp

Khả năng chi trả nhà ở giảm trong tháng 5/2026, chấm dứt chuỗi cải thiện kéo dài 8 tháng. Lãi suất thế chấp quay trở lại mức trên 6%, sau khi chạm đáy 3 năm trước cuộc xung đột Trung Đông. Các nhà kinh tế dự báo lãi suất sẽ giảm dần trong năm 2026, nhưng lãi suất cố định 30 năm vẫn quanh mức 6%.

So sánh với khủng hoảng 2008

Các yếu tố dẫn đến khủng hoảng 2008 không còn hiện hữu. David Gottlieb, cố vấn tài sản tại Savvy Advisors, cho biết: 'Các hoạt động cho vay đã thắt chặt đáng kể từ năm 2007. Ngày nay, người cho vay yêu cầu người mua có vốn tự có.' Các khoản vay dưới chuẩn (subprime) gần như biến mất; các khoản vay VA (0% trả trước) và FHA (3,5% trả trước) vẫn yêu cầu xác minh thu nhập, tài sản và việc làm. Chủ nhà hiện có trung bình gần 300.000 USD vốn chủ sở hữu, giúp họ có thể giảm giá khi bán.

Dấu hiệu và tác động của một cuộc sụp đổ

Một cú sốc kinh tế như thị trường chứng khoán giảm mạnh hoặc sa thải kéo dài có thể kích hoạt sụp đổ. Nếu tỷ lệ thất nghiệp tăng nhanh và chủ nhà không trả được nợ, họ có thể mất nhà do tịch thu, kéo giá nhà xuống. Tuy nhiên, Sharga cho rằng sụp đổ toàn quốc khó xảy ra, nhưng một số thị trường địa phương có thể giảm giá.

Đối với người mua, sụp đổ mang lại cả cơ hội và rủi ro: giá thấp hơn nhưng kèm theo mất việc làm, khó vay thế chấp. Người bán có thể phải cạnh tranh về giá hoặc đưa ra ưu đãi hấp dẫn. Để chuẩn bị, chuyên gia khuyên xây dựng quỹ khẩn cấp đủ 3-6 tháng chi tiêu, trả nợ lãi suất cao, mua nhà trong khả năng chi trả, trả thêm tiền gốc hàng tháng và chọn lãi suất cố định.

Theo Yahoo Finance

Ảnh: geralt / Pixabay