Bức tranh thị trường năm 2025 và dự báo cho 2026

Năm 2025 khép lại với nhiều tín hiệu trái chiều. Theo dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Chỉ số Trung Quốc, giá nhà ở cũ tại 100 thành phố giảm tích lũy 8,36% trong năm 2025. Trong khi đó, giá nhà mới tại 100 thành phố lại tăng 2,58% nhờ sự ra mắt của các dự án cải thiện tại các thành phố trung tâm. Sự phân hóa giữa các thành phố rõ rệt: các thành phố cấp 3 và 4 chủ yếu tiêu thụ hàng tồn kho, giá chịu áp lực giảm.

Bước sang năm 2026, nhiều tổ chức dự báo thị trường sẽ tiếp tục ổn định. KPMG trong báo cáo 'Triển vọng 10 xu hướng kinh tế vĩ mô năm 2026' nhận định thị trường bất động sản Trung Quốc đang tiến dần đến trạng thái ổn định mới. Trong kịch bản trung tính, Viện Nghiên cứu Chỉ số Trung Quốc dự báo doanh số bán nhà ở mới toàn quốc năm 2026 sẽ giảm 6,2% so với cùng kỳ, mức giảm thu hẹp hơn so với năm 2025.

Chính sách hỗ trợ: 'Phao cứu sinh' cho thị trường?

Đầu năm 2026, tạp chí 'Cầu Thị' đăng bài xã luận đặc biệt với tiêu đề 'Cải thiện và ổn định kỳ vọng thị trường bất động sản', nhận được sự đồng tình từ ông Mạnh Hiểu Tô, nguyên Trưởng nhóm nghiên cứu cải cách nhà ở quốc gia. Ông cho rằng bài viết đã điều chỉnh nhiều quan niệm sai lầm về ngành bất động sản. Hội nghị Công tác Kinh tế Trung ương trước đó đã nhấn mạnh 'nỗ lực ổn định thị trường bất động sản', với các mục tiêu ổn định việc làm, doanh nghiệp, thị trường và kỳ vọng.

Bài xã luận trên 'Cầu Thị' chỉ ra rằng quy mô xây dựng nhà ở mới hàng năm ở nông thôn và thành thị Trung Quốc nên nằm trong khoảng 10-14,9 triệu căn, cho thấy tiềm năng thị trường vẫn còn lớn. Cải tạo khu chung cư cũ, với tỷ lệ khấu hao 2% mỗi năm, sẽ tạo ra nhu cầu thay thế khoảng 700 triệu mét vuông. Cộng lại, chỉ riêng nhà ở xã hội đã cần 10 triệu căn mỗi năm. Nếu thị trường trở lại bình thường, cần quay lại mức đỉnh năm 2021 với diện tích bán ra 1,79 tỷ mét vuông và duy trì ổn định trong vài năm.

KPMG cho biết trong giai đoạn 'Kế hoạch 5 năm lần thứ 15', các chính sách hạn chế bất động sản dự kiến sẽ được nới lỏng hơn nữa, chi phí vay mua nhà và thuế giao dịch có thể giảm, giải phóng nhu cầu bị dồn nén. Chính phủ cũng dự kiến sẽ đẩy mạnh thu mua nhà ở tồn kho để làm nhà ở xã hội, thúc đẩy cân bằng cung cầu.

Quan điểm trái chiều: 'Bắt đáy' hay chờ đợi?

Ông Kim Tư Vũ, chuyên gia nghiên cứu chính sách đặc biệt của Hiệp hội Nghiên cứu Khoa học Chính sách Trung Quốc, cho rằng 'đáy chính sách' đã xuất hiện, 'đáy thị trường' đang dần hình thành, nhưng sự phân hóa sẽ gia tăng. Ông khuyến nghị chiến lược 'bắt đáy' nên dựa trên phân tầng thành phố, lựa chọn khu vực và thời điểm, không có điểm bắt đáy chung cho cả nước. Ưu tiên các thành phố cốt lõi cấp 1 và cấp 2, nơi có dân số và hỗ trợ công nghiệp mạnh, các căn hộ gần tàu điện ngầm và trường học có khả năng chống giảm giá tốt.

Ông Tống Hoằng Quân, nhà nghiên cứu tại Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, tin rằng cốt lõi của việc 'bắt đáy' năm 2026 là nắm bắt chính sách, chọn tài sản cốt lõi và kiểm soát rủi ro tài chính. Ông dự đoán giá bất động sản tại các siêu đô thị sẽ tăng trở lại, và 'cửa sổ bắt đáy' cho các thành phố cấp 1 và cấp 2 có dân số nhập cư ròng nằm trong khoảng nửa cuối năm 2026 đến nửa đầu năm 2027.

Tuy nhiên, ông Trương Hồng Vĩ, người sáng lập Tư vấn Kính Giám, cho rằng thị trường sẽ tiếp tục tìm đáy trong năm 2026 và không khuyến nghị nhà đầu tư 'bắt đáy' vội vàng. Ông Thẩm Lực Nam, chuyên gia bất động sản kỳ cựu, dự báo thị trường năm 2026 sẽ không khác nhiều so với năm 2025, với mục tiêu tổng thể là ổn định về lượng và giá.

Cơ hội và rủi ro cho người mua nhà

Mặc dù có những quan điểm trái chiều, các chuyên gia đều đồng ý rằng thị trường đang trong quá trình chuyển đổi cấu trúc, từ mở rộng số lượng sang tối ưu hóa chất lượng. Các lĩnh vực trọng điểm bao gồm cải tạo đô thị, nhà ở xã hội và xây dựng 'nhà tốt'. Các doanh nghiệp bất động sản sẽ tập trung hóa, với các công ty đầu ngành chiếm ưu thế.

Ông Mạnh Hiểu Tô nhấn mạnh nhu cầu thực sự vẫn vững chắc: đô thị hóa đang sâu hơn, cần giải quyết chỗ ở cho 300 triệu dân nhập cư mới; nhiều gia đình thành thị có nhu cầu cải thiện điều kiện sống mạnh mẽ. Đây là nền tảng vững chắc nhất của thị trường bất động sản.

Tóm lại, năm 2026 mang đến cả cơ hội và thách thức cho thị trường bất động sản Trung Quốc. Người mua nhà cần cân nhắc kỹ lưỡng dựa trên tình hình tài chính cá nhân và điều kiện thị trường địa phương, tránh hành động vội vàng.

Ảnh: savannasherstad / Pixabay