Thị trường bất động sản Thâm Quyến tháng 7/2026: 8.324 căn giao dịch, giá tăng tháng thứ 4 liên tiếp

Thị trường bất động sản Thâm Quyến (Shenzhen, Trung Quốc) trong tháng 7/2026 ghi nhận 8.324 căn nhà ở mới và cũ được đăng ký giao dịch trực tuyến, tăng 13,8% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi giá nhà đã tăng tháng thứ 4 liên tiếp. Đây là tín hiệu cho thấy mùa thấp điểm năm nay không trầm lắng, nhờ chính sách nới lỏng từ cuối tháng 4 và nhu cầu phân khúc cao cấp duy trì mạnh.

Trong tổng số 8.324 căn, nhà mới (gồm bán trước và bán ngay) đạt 3.529 căn, giảm 7% so với tháng 6 nhưng tăng 32,7% so với cùng kỳ; nhà cũ đạt 4.795 căn, giảm 6% so với tháng trước và tăng 3% so với cùng kỳ. Số liệu do Sở Nhà ở và Xây dựng Thâm Quyến công bố.

Thị trường bất động sản Thâm Quyến tháng 7/2026 giao dịch ra sao?

Dữ liệu từ các cửa hàng của hai kênh môi giới lớn là Beike và LeYouJia củng cố xu hướng trên. Tại Beike, lượng ký hợp đồng nhà cũ tăng 16% so với cùng kỳ, đạt mức cao nhất của 6 năm trở lại đây. Tại LeYouJia, lượng ký hợp đồng nhà mới tăng 54% và nhà cũ tăng 22% so với cùng kỳ, cũng là tháng 7 có lượng ký cao nhất trong 6 năm.

Giới phân tích cho rằng yếu tố chính là chính sách nới lỏng được ban hành ngày 29/4/2026. Theo đó, Thâm Quyến nới hạn chế mua nhà tại quận Futian, quận Nanshan và phố Xin'an thuộc quận Bao'an: hộ gia đình có hộ khẩu thành phố được mua 3 căn, người không có hộ khẩu chỉ cần thẻ cư trú và không cần đóng bảo hiểm xã hội để mua 1 căn. Hạn mức vay quỹ công tích được nâng tối đa 170%, mỗi cá nhân vay tối đa 1,89 triệu NDT và mỗi hộ gia đình vay tối đa 3,51 triệu NDT.

Vì sao phân khúc nhà tốt và căn hộ cao cấp hút khách?

Điểm nhấn của thị trường Thâm Quyến trong tháng 7 là các dự án đạt chuẩn nhà tốt do Sở Nhà ở và Xây dựng địa phương thúc đẩy, bao gồm tỷ lệ diện tích sử dụng cao hơn, thiết kế và tiện ích đồng bộ hơn. Các dự án mở bán theo chuẩn này đạt tỷ lệ tiêu thụ trung bình khoảng 70% ngay trong ngày đầu mở bán.

Dự án Guanchao Mansion của China Resources Land tại trung tâm quận Bao'an là trường hợp nổi bật. Cả ba đợt mở bán trong tháng 4, tháng 5 và ngày 26/7 đều đạt kết quả cao; đợt ba gồm 106 căn tiêu thụ 90% dù trời mưa bão, nâng tổng doanh số tích lũy vượt 10 tỷ NDT. Ngày 22/7, dự án lấy giấy phép bán đợt ba với giá đăng ký trung bình khoảng 171.000 NDT/m2, mức cao nhất 230.000 NDT/m2, lập kỷ lục mới cho khu vực; chỉ một ngày sau, tỷ lệ khách đặt cọc đã gần đạt 1:1.

Một dự án khác là Jiayu Weilai Garden của Hongrongyuan tại quận Bao'an cũng ghi nhận gần 150 căn được giao dịch trong tháng 7, tổng giá trị 610 triệu NDT. Dự án có hạ tầng giao thông và thương mại hoàn chỉnh, đáp ứng từ nhu cầu ở thực đến nhu cầu nâng cấp chỗ ở.

Ngoài nhà ở, căn hộ thương mại (commercial apartment) cũng ghi nhận tăng trưởng mạnh. Trong 7 tháng đầu năm, toàn thành phố đăng ký giao dịch trực tuyến gần 6.978 căn hộ thương mại, tăng 60,6% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân được cho là người mua chú trọng hơn đến tỷ suất cho thuê; các sản phẩm loại hình này có tổng giá thấp hơn, khả năng cho thuê nhanh, đồng thời một số dự án mới cải thiện thiết kế dạng Loft và căn diện tích lớn.

Phân khúc cao cấp và biệt thự đấu giá tăng nhiệt như thế nào?

Theo Viện nghiên cứu Beike, trong tháng 7, nhà cũ phân khúc 5-10 triệu NDT tăng 0,1% so với tháng trước, trong khi phân khúc trên 10 triệu NDT tăng 5,7%. Với các căn từ 8 triệu NDT trở lên, biên độ thương lượng giá đã thu hẹp xuống dưới 8%. Tính đến giữa tháng 7, biên độ thương lượng giá nhà cũ bình quân toàn thành phố là 9,01%, giảm 2,16 điểm phần trăm so với mức 11,17% hồi tháng 12/2025 và đã thu hẹp 7 tháng liên tiếp.

Trên thị trường đấu giá, ngày 10/7, một căn biệt thự độc lập tại khu Banshan Seaview, quận Nanshan được đưa lên sàn Alibaba. Căn biệt thự có diện tích xây dựng 281,61 m2, diện tích đất 775,35 m2, trải qua 18 người tham gia, 167 vòng trả giá và 120 lần kéo dài; kết quả trúng 87,08 triệu NDT, vượt 360,01% so với giá khởi điểm, tương đương khoảng 309.000 NDT/m2, trong khi giá thẩm định là 27,03 triệu NDT. Trước đó, một biệt thự tại khu Science Park (Nanshan) trúng 88,1 triệu NDT hồi cuối tháng 1; một căn tại khu Xiangmihu trúng 33,57 triệu NDT (vượt 123%) và một căn tại OCT Chunshui'an trúng 35 triệu NDT (vượt 132,52%) trong tháng 4.

Nguồn cung quý 3, thị trường đất và chu kỳ giá Thâm Quyến

Ngày 6/7, Sở Nhà ở và Xây dựng Thâm Quyến công bố danh mục dự án dự kiến mở bán trong quý 3/2026. Tổng nguồn cung là 30 dự án với 882.821 m2 sàn, tương đương 7.212 căn, trong đó nhà ở chiếm phần lớn:

Lượng nhà ở bổ sung khoảng 6.929 căn, gần bằng lượng giao dịch tháng 7, nên tương quan cung cầu đang ở mức tương đối cân bằng.

Trên thị trường đất, ngày 24/7, lô đất A512-0092 tại quận Guangming được China Merchants Shekou trúng với giá 1,505 tỷ NDT, vượt 18,9% so với giá khởi điểm, giá đất theo diện tích sàn khoảng 22.872 NDT/m2. Lô đất có hệ số sử dụng đất 2,35, không kèm nhà ở xã hội và chiều cao tối đa 100 m, thuộc khu vực khan hiếm đất ở thấp tầng. Trước đó, ngày 5/6, lô T204-0153 tại phố Yuehai, quận Nanshan được Poly Development trúng với giá 5,772 tỷ NDT, giá đất sàn khoảng 108.700 NDT/m2, vượt 150,74%, phá kỷ lục giá đất nhà ở của thành phố; hiệu ứng này tiếp tục ảnh hưởng đến mặt bằng giá khu vực trong tháng 7.

Trong 6 tháng đầu năm, các lô đất trúng đấu giá chủ yếu tập trung ở Nanshan, Qianhai và trung tâm Bao'an với mức vượt giá trung bình trên 60%; khu vực ngoại ô phần lớn trúng với giá khởi điểm. Sự phân hóa này trùng với diễn biến thị trường nhà ở: dòng tiền tập trung vào khu vực trung tâm, trong khi vùng ven vẫn phải dùng chiến lược giảm giá để bán.

Tổng hợp các số liệu trên, thị trường Thâm Quyến hiện được mô tả bởi ba đặc điểm: giá đã chạm đáy, phân hóa và niềm tin phục hồi. Giá nhà tăng 4 tháng liên tiếp và biên độ thương lượng thu hẹp 7 tháng liên tiếp cho thấy vùng đáy đang được xác lập; dòng tiền tập trung vào trung tâm tạo ra sự phân hóa rõ rệt; còn các thương vụ như Guanchao Mansion vượt 10 tỷ NDT, biệt thự Shekou đấu giá vượt 360% và nhà cũ trên 10 triệu NDT tăng 5,7% trong tháng phản ánh mức độ tin cậy vào tài sản vùng lõi. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp bất động sản đầu ngành dự báo lỗ trong kỳ báo cáo giữa năm và các dự án vùng ven vẫn chịu áp lực tiêu thụ.

Ảnh: Adrien Olichon / Pexels