Thị trường bất động sản Thâm Quyến (Shenzhen, Trung Quốc) trong tháng 7/2026 tiếp tục cho thấy sự phục hồi bền bỉ ở phân khúc cao cấp: lượng ký hợp đồng nhà cũ cao cấp có tổng giá trị trên 15 triệu NDT tăng 11% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức cao nhất 6 năm; giá nhà cũ bình quân đạt 60.000 NDT/m2, tăng 1,2% so với cùng kỳ.

Thị trường bất động sản Thâm Quyến tháng 7: giao dịch nhà mới và nhà cũ ra sao?

Theo Nền tảng Dữ liệu Bất động sản Thâm Quyến, toàn thành phố ghi nhận 4.502 căn nhà thương mại mới được giao dịch trong tháng 7, giảm khoảng 35% so với tháng trước nhưng tăng 19,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng phân khúc nhà ở mới đạt 3.529 căn, giảm 7% theo tháng và tăng khoảng 33% theo năm.

Trên thị trường nhà cũ, Trung tâm Nghiên cứu LeYouJia cho biết lượng hợp đồng trực tuyến trong tháng 7 đạt 4.795 căn, giảm 6% so với tháng trước và tăng 3% so với cùng kỳ. Con số này tiếp tục duy trì quanh ngưỡng 5.000 căn - mức được giới quan sát coi là ranh giới giữa thị trường ấm và lạnh.

Dữ liệu từ các phòng giao dịch của LeYouJia cũng cho thấy lượng ký hợp đồng nhà mới tăng 51% và nhà cũ tăng 7% so với cùng kỳ năm ngoái, cả hai đều duy trì ở mức cao nhất so với cùng kỳ trong 6 năm.

Giá nhà cũ Thâm Quyến tháng 7: giảm nhẹ theo tháng nhưng vẫn vững

Về giá, Trung tâm Nghiên cứu LeYouJia ước tính giá giao dịch nhà cũ bình quân tháng 7 là 60.000 NDT/m2. Sau chuỗi tăng trước đó, mặt bằng giá có điều chỉnh theo mùa, giảm nhẹ so với tháng trước nhưng vẫn đứng ở mốc 60.000 NDT/m2 và tăng 1,2% so với cùng kỳ năm ngoái, được đánh giá là đang ổn định trở lại.

Giá rao bán bình quân nhà cũ trong tháng 7 là 58.500 NDT/m2, giảm 0,5% so với tháng trước. Tốc độ giảm giá rao bán đã thu hẹp từ mức bình quân 0,8%/tháng trong nửa cuối năm 2025 xuống 0,5%/tháng trong nửa đầu năm 2026. Chênh lệch giữa giá rao bán và giá giao dịch hiện chỉ còn 1.500 NDT/m2, cho thấy khoảng cách thương lượng giữa người mua và người bán đang bị thu hẹp.

Về cơ cấu giao dịch, nhà cũ có giá dưới 3 triệu NDT - nhóm nhu cầu mua lần đầu - chiếm 28,8%, tăng 0,9 điểm phần trăm so với tháng trước. Nhóm giá 8-10 triệu NDT tăng 2,1 điểm phần trăm, đạt 7,1% tổng giao dịch, là mức tăng lớn nhất trong tháng. Điều này cho thấy nhóm mua lần đầu và nhóm nâng cấp nhà trung - cao cấp cùng tạo thành hai động lực chính cho thị trường.

Nhà cũ cao cấp Thâm Quyến đạt đỉnh 6 năm về lượng ký hợp đồng

Phân khúc nhà cũ cao cấp là điểm sáng nổi bật trong tháng 7. Theo Viện nghiên cứu Beike Thâm Quyến, số hợp đồng ký cho nhà cũ cao cấp có tổng giá trị trên 15 triệu NDT tăng 11% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức cao nhất trong 6 năm. Nhu cầu mua nhà cao cấp đang được giải phóng tích cực.

Giá giao dịch nhóm nhà cũ trị giá từ 10 triệu NDT trở lên cũng tăng lên, đạt bình quân 101.504 NDT/m2 trong tháng 7, tăng 5,7% so với tháng trước và 8,4% so với cùng kỳ. Viện trưởng Viện nghiên cứu Beike Thâm Quyến Xiao Xiaoping lưu ý mẫu giao dịch phân khúc này trong một tháng tương đối nhỏ, nên giá bình quân tháng dễ dao động theo từng giai đoạn. Tuy nhiên, nhìn theo chu kỳ dài hơn, xu hướng đi lên là rõ ràng.

Theo Xiao Xiaoping, sau khi chính sách 429 nới điều kiện mua nhà tại khu vực trung tâm, nhịp tăng của phân khúc cao cấp càng rõ hơn. Nhu cầu đổi nhà của các gia đình có tài sản lớn tại địa phương tiếp tục được giải phóng, trong khi nhóm khách ngoài thành phố đến phân bổ tài sản cũng gia tăng. Nhờ đó, giao dịch nhà cao cấp tại quận Nanshan và quận Futian trở nên sôi động, kéo giá tăng hai tháng liên tiếp.

Trung tâm Nghiên cứu LeYouJia nhận định nhóm khách nâng cấp nhà trung - cao cấp hiện chủ yếu là hộ gia đình đổi nhà và giới làm công nghệ mới nổi, có nhu cầu gắn với trường học, chất lượng sống và giữ giá trị tài sản. Đây được xem là lực lượng quan trọng tạo nên sức sống cho thị trường, cùng với nhóm mua lần đầu hình thành bộ đôi động lực cho nửa cuối năm.

Triển vọng quý III: nguồn cung mới được kỳ vọng tiếp sức cho giao dịch

Hiệp hội Môi giới Bất động sản Thâm Quyến đánh giá tín hiệu từ cả phía cung và phía cầu đều tích cực. Hồi cuối tháng 7, khu đất mã A512-0092 tại quận Guangming được bán với mức chênh 18,88% so với giá khởi điểm, cho thấy các doanh nghiệp phát triển bất động sản vẫn cạnh tranh quyết liệt để sở hữu quỹ đất nhà ở tốt tại Thâm Quyến.

Ở phía bán, dù nguồn cung mới trong tháng 7 khá thưa, một số dự án như Antiyayuan, Guanchaofu, Yunsong Jiuzhang Huayuan, Yuhaijunfu vẫn duy trì sức hút, phản ánh niềm tin của người mua đang phục hồi. Hiệp hội cho rằng 30 dự án với 7.212 căn dự kiến mở bán trong quý III/2026 sẽ dồn vào đợt cao điểm tháng 8 và tháng 9, tạo thêm nguồn cung và được kỳ vọng sẽ thúc đẩy giao dịch.

Với việc doanh nghiệp phát triển mạnh dạn mua đất, người mua sẵn sàng xuống tiền và nguồn cung sắp được bổ sung, xu hướng mùa thấp điểm không ảm đạm của thị trường bất động sản Thâm Quyến được kỳ vọng sẽ kéo dài đến giữa và cuối quý III.

Theo Sohu

Ảnh: 23555986 / Pixabay