Bài viết trên Domino Theory ngày 13/07/2026 đưa ra một góc nhìn trái chiều: thị trường bất động sản suy giảm tại Trung Quốc, Nhật Bản và Đài Loan có thể đang trở thành lợi thế cạnh tranh dài hạn so với Mỹ và châu Âu, nơi chi phí nhà ở tiếp tục leo thang do di cư vào đô thị và quy định quá chặt về nguồn cung.

Quan điểm truyền thống và thực tế dòng tiền

Quan điểm thông thường cho rằng giá nhà giảm tại các nước này là xấu do phá hủy tài sản hộ gia đình. Tuy nhiên, cựu Chủ tịch Ngân hàng Thế giới David Malpass và nhà kinh tế học đoạt giải Nobel Gary Becker nhấn mạnh rằng cuộc sống thực tế là dòng tiền. Nếu giá trị bất động sản giảm, tài sản trên giấy tờ giảm, nhưng người thuê nhà có thêm tiền mặt hàng tháng. Thu nhập và tài sản không nhất thiết phải giảm cùng nhau; nếu lương tăng và chi phí nhà ở giảm, người dân giàu hơn.

Thực trạng thị trường Bắc Á

Tại Trung Quốc, giá nhà mới đã giảm khoảng ba năm liên tiếp, nhiều thành phố giảm 40% hoặc hơn so với đỉnh năm 2021, tương đương mức hơn một thập kỷ trước. Nhật Bản có khoảng 9 triệu căn nhà bỏ hoang (akiya), nhiều căn gần như cho không bên ngoài các đô thị lớn. Tại Đài Loan, trung tâm Đài Bắc giá vẫn cứng, nhưng ngoại ô một giờ là cảnh nhà trống và giá cắt giảm. Giới trẻ Trung Quốc ngày càng không muốn mua nhà, thay vào đó săn tìm hợp đồng thuê tốt nhất khi chủ nhà cạnh tranh giành khách.

Tỷ suất vốn hóa thấp: Lợi thế cho người thuê

Tỷ suất vốn hóa (cap rate) tại các dự án ở Thượng Hải và Bắc Kinh chỉ khoảng 2%, trong khi tại Đài Loan ngoại trừ Đài Bắc cap rate dưới 1%. Điều này cho thấy thuê nhà cực kỳ rẻ so với mua, giúp hộ gia đình tiết kiệm đáng kể hàng tháng. Ngược lại, tại Mỹ, tình trạng thiếu nhà ở nghiêm trọng: Hội đồng Cố vấn Kinh tế Nhà Trắng ước tính thiếu 10 triệu căn nhà đơn lập, Realtor.com ước tính khoảng 4 triệu. Giá nhà Mỹ tăng 82% từ năm 2000 trong khi thu nhập chỉ tăng 12%.

Lợi thế cạnh tranh cho sản xuất

Chi phí nhà ở cao tại Mỹ tạo áp lực lên ngành sản xuất và các ngành phụ thuộc vào chi phí lao động. Ngược lại, chi phí nhà ở giảm tại châu Á giúp giảm áp lực tăng lương, tạo lợi thế cạnh tranh cơ cấu. Sự điều chỉnh giá bất động sản thương mại tại Mỹ (như mặt bằng bán lẻ) đã chứng minh rằng việc giảm giá có thể thu hút doanh nghiệp mới, một cơ chế thị trường lành mạnh.

Tác động tiêu cực và triển vọng dài hạn

Giá nhà giảm gây tổn hại đến bảng cân đối tài sản hộ gia đình, giảm tiêu dùng qua hiệu ứng tài sản, và tại Trung Quốc làm suy yếu tài chính địa phương phụ thuộc vào bán đất. Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi này kết thúc và để lại cấu trúc chi phí thấp hơn. Một quốc gia nơi gia đình trẻ có thể chi tiêu một phần nhỏ thu nhập cho nhà ở sẽ có lợi thế bền vững so với nơi chi phí nhà ở chiếm 40-50% tiền lương. Tác giả Mark Simon, cựu giám đốc tập đoàn Next Digital, cảnh báo phương Tây không nên tự mãn khi chứng kiến giá nhà châu Á giảm, vì trong một thập kỷ, có thể họ mới là bên được lợi.

Theo Domino Theory

Ảnh: Aaron Wang / Pexels