Ngân hàng trung ương Hàn Quốc (BOK) đã nâng lãi suất cơ bản thêm 0,25 điểm phần trăm lên 2,75% vào ngày 16/7, theo quyết định của Ủy ban Chính sách Tài chính. Động thái này đưa lãi suất tiến gần đến mốc 3%, gây ra những lo ngại sâu sắc trên thị trường bất động sản về khả năng gia tăng gánh nặng tài chính cho người mua nhà và các dự án phát triển.

Tác động đến các dự án tái phát triển và xây dựng

Lãi suất tăng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến các dự án tái phát triển và xây dựng mới. Các chi phí tài chính như chi phí vận hành, chi phí di dời, vay dự án, vay cầu nối và tài trợ dự án (PF) chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí. Việc lãi suất tăng làm gia tăng gánh nặng lãi vay cho các hiệp hội, dẫn đến khả năng tăng phí đóng góp của các thành viên. Trong bối cảnh chi phí xây dựng đã tăng cao ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án, chi phí tài chính leo thang có thể khiến dự án bị trì hoãn hoặc gặp khó khăn trong việc lựa chọn nhà thầu.

Thị trường tài trợ dự án (PF) thắt chặt

Thị trường tài trợ dự án cũng chịu tác động trực tiếp. Các công ty phát triển và xây dựng sử dụng vay cầu nối trong giai đoạn mua đất, sau đó chuyển sang tài trợ dự án chính thức sau khi có giấy phép. Lãi suất tăng làm tăng chi phí tái cấp vốn, đồng thời các tổ chức tài chính sẽ thắt chặt hơn trong việc thẩm định tính khả thi của dự án. Ngành phát triển bất động sản lo ngại rằng điều kiện cho vay PF trở nên khắt khe hơn, việc gia hạn vay cầu nối và chuyển đổi sang tài trợ chính thức sẽ trở nên khó khăn, dẫn đến chậm trễ khởi công hoặc giảm nguồn cung mới. Viện Nghiên cứu Công nghiệp Xây dựng Hàn Quốc cũng phân tích rằng sự thu hẹp nguồn cung vốn PF có thể gây ra sự chậm trễ trong khởi công nhà ở và làm suy yếu nền tảng cung ứng.

Xu hướng chuyển sang thuê nhà theo tháng có thể gia tăng

Lãi suất cho vay thuê nhà tăng có thể thúc đẩy người thuê chuyển từ hình thức thuê trả tiền cọc lớn (jeonse) sang thuê theo tháng hoặc bán theo tháng. Chủ nhà, nếu nhận tiền cọc và giảm vay, cũng có xu hướng chuyển sang cho thuê theo tháng. Các chuyên gia trong ngành cho biết: “Trong bối cảnh nguồn cung nhà cho thuê tại Seoul đang giảm, lãi suất cho vay thuê nhà tăng sẽ làm nặng thêm gánh nặng cho người thuê. Nguồn cung nhà cho thuê vốn đã khan hiếm, gánh nặng lãi vay gia tăng sẽ thu hẹp lựa chọn của thanh niên, các cặp vợ chồng mới cưới và những người không có nhà.”

Dự báo thị trường nhà ở khu vực thủ đô

Nhà kinh tế trưởng Kim Jin-wook của Citibank Hàn Quốc nhận định trong một báo cáo rằng chính sách tăng lãi suất của BOK sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu tín dụng hộ gia đình và thấu chi, nhưng tác động đến xu hướng tăng giá nhà ở là có hạn. Ông phân tích: “Do tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở có cấu trúc tại Seoul từ năm 2026 đến 2028, xu hướng tăng giá nhà ở khu vực thủ đô sẽ được đẩy nhanh.”

Ảnh: 3844328 / Pixabay